農田水利署桃園管理處於22日舉辦招商說明會，宣告將推出座落於桃園高鐵站前第一排「中壢區青平段25、26地號」土地，預計以設定70年期地上權方式、於今年10月正式公開招商。此案基地為面積廣達2,385坪精華角地，權利金底標價8.65億元，招商顧問戴德梁行表示，本案區位精華、基地規模適中且設定條件合理，搭上「青埔特定區」重大建設陸續到位、商業活動漸趨發產成熟的順風車，為難得投資機會。 Show
戴德梁行指出，這次招商基地位於桃園市中壢區高鐵站前路、青埔路二段及致祥一街所圍的東側街廓，坐落A18高鐵生活圈內，距桃園高鐵站步行僅約1分鐘路程，基地面積廣達2,385坪，預估開發量體超過1.6萬坪，可說是一線蛋黃區，絕佳區位優勢，預期可發展為青埔中心商業區門面。
農田水利署桃園管理處推出座落於桃園高鐵站前第一排「中壢區青平段25、26地號」土地，預計以設定70年期地上權方式招商，基地面積廣達2,385坪、屬精華角地。圖／戴德梁行提供 
「青埔特定區」結合高鐵與機場捷運，快速便利的交通條件及具備商業開發的基礎條件，隨著進駐人口不斷增加，消費基底逐漸成形，商業設施陸續到位，包含華泰名品城一二三期、國泰置地廣場、IKEA及高鐵車站事業發展用地開發案等，都顯示出青埔特定區發展成商業中心的潛力。
而近年青埔特定區土地買賣價格持續創新高，桃園管理處秉持永續資產概念，以不處分土地為前提，透過設定地上權方式招商，大幅降低投資人投資門檻，因此本案可被視為插旗青埔特區土地開發的絕佳機會。
農田水利署桃園管理處表示，本案地上權招商資訊將於該處官方網站公告(https://www.iatyu.nat.gov.tw/)，依辦理進度公告領標方式、案件釋疑等資訊，歡迎各投資人踴躍投標。農田水利署桃園管理處處長何明光表示，近期將陸續推出另兩案設定地上權招商，分別是「桃園市青昇段426、429地號土地」及「桃園市青平段364地號土地」，同樣坐落高鐵桃園站前青心路及領航南路三段等精華地段，將依循此案模式辦理設定地上權招商。 全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是(1)頂級商辦稀缺、(2)ESG商辦崛起。萊坊(Knight Frank)2022年11月7日發佈《亞太區頂級商辦市場報告》指出，「頂級商辦在穩定去化加上有限供給下，將持續推升房價與租金的漲勢。」仲量聯行2022年11月8日發佈《綠色租賃:定調負責任的租約》報告指出，ESG商辦(Environmental環境、Social社會、Governance公司治理)的「綠色租賃」，將在2025年成為取代傳統租賃型態的新趨勢。 全球商用不動產市場出現「雙趨勢」，分別是頂級商辦稀缺、ESG商辦崛起，台北市頂級商辦單價太高，部份企業轉進桃園青埔高鐵特區購置頂級商辦。 商用不動產「雙趨勢」，頂辦+ESG台灣因應產業升級、科技人才回流，全台頂級商辦需求旺盛，市場出現「供不應求、空置率下降」狀況，萊坊指出，台北頂級商辦年漲約5.5％，空置率降至2.7％，在亞洲23個主要城市中排名第前段班。萊坊總經理蘇銳強表示：「投資者看好未來頂級辦公市場發展。」不過，台北商辦「高單價」讓很多企業卻步，透過機場捷運直達桃園青埔高鐵特區CP值更高的頂級商辦，就成為企業新選擇。 一位科技上市公司主管表示，桃園青埔高鐵特區距離(1)台北商辦領域的通勤距離、(2)前進機場國際出差時間、(3)直奔中南部市場開拓商機動線，都具備不錯的地段優勢，重點是「在桃園青埔高鐵特區可以用更具競爭力的價格，買到更高端、大器、時尚的頂級辦公產品，國際客戶來台洽公最近的是桃園青埔高鐵特區、不是信義計畫區。」 地方政府+集團產業，打造青埔高鐵特區桃園市政府指出，面積廣達約490公頃的青埔高鐵特區是台灣的入口城市，擁有高鐵、機場捷運、航空機場的全方位通勤優勢，成為桃園快速崛起的發展中心。桃園市府在青埔高鐵特區推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare也選擇在青埔試營運，市府與中央攜手推動桃園會展中心、亞洲‧矽谷創新研發中心等重要建設，也積極推動市立美術館、陽光劇場、原住民電視台等建設。而民間財團投入也相當積極，以國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續引進包含華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島都會型水族館Xpark等，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設標準最受到矚目。 國泰人壽在桃園青埔高鐵特區內陸續進行大量投資，打造智慧中城(smart midtown)推升城市建設，圖為和逸飯店Cozzi Blu。 「北青埔、南亞灣」頂級商辦「南北連線」中悦建設機構悦萊建設設總經理翁茂槐表示，桃園青埔高鐵特區具備國際機場、高鐵及機場捷運3大交通優勢，且市府推動亞洲·矽谷計畫、桃園航空城計畫等多項國家級建設，區域發展有目共睹。台灣南北兩處的5G、AIoT示範區，分別是高雄亞洲新灣區與桃園青埔高鐵特區，亞洲新灣區現階段房價已經站上「7字頭」，桃園青埔高鐵特區更接近新竹科學園區，現在「5字頭」，未來房屋銷售單價也許有機會對位亞洲新灣區。 高雄「特貿三」開發案，國城、興富發、國揚等3家得標業者，共規劃3案8棟頂級商辦。在桃園青埔高鐵特區則有國泰人壽投入260億元開發大型複合商辦，根據高力國際調查，高鐵青埔高鐵特區近期區內商辦進駐率大幅提升，也吸引多家科技公司卡位，未來將可望發展成為桃園重要的科技產業聚落。總經理翁茂槐指出，中悦建設機構在桃園青埔高鐵特區繼「中悦ITC國際商貿中心」之後，又規劃第二棟頂級商辦「森PLAZA」。高雄亞洲新灣區「特貿三」與桃園青埔高鐵特區都是「地方政府+集團產業」積極投資開發區域，在頂級商辦市場中打造出「北青埔、南亞灣」的發展模式，創造頂級商辦的「南北連線」。 中悦建設機構悦萊建設總經理翁茂槐表示，桃園有4大優勢，提升頂級商辦的需求。 桃園4大優勢，牽動頂級商辦需求總經理翁茂槐認為，桃園地區擁有(1)航空城國際開發、(2)桃園青埔高鐵特區開發案、(3)新竹科學園區辦公大樓舊換新需求、(4)中壢、桃園等工業區對於頂級商的需求等4大優勢，讓位置居中的青埔高鐵特區頂級商辦更具市場需求，他說：「青埔高鐵特區不缺頂級住宅、但缺頂級商辦。」他指出，新竹科學園區發展帶動新竹整體房地產上升效應，青埔高鐵特區透過機場捷運快捷連通台北頂級商辦的信義計畫區，在銷售單價、租金行情卻更具競爭力，提升部份企業願意用更高CP值價位在青埔高鐵特區擁有頂級商辦的意願。 「 青埔 」這塊區域在劃設以來一直飽受「房價被投資客炒高」、「生活機能極差」、「空屋率極高的鬼城」等批評，房屋交易也從最初的不斷追高演變成斷尾求售。而如今，眾多商業設施、休閒娛樂場所在最近都陸續啟用，可以說是青埔特定區劃時代的里程碑，這是否意味著本區將逐漸脫離「無車=無腳」的生活環境？對於 青埔房價 來說，能否迎來許久不見的曙光？
青埔「 青埔 」，又可稱為「 桃園青埔特定區 」、「 高速鐵路桃園車站特定區 」、「 桃園青埔特區 」、「 青埔高鐵特區 」。青埔特定區計畫面積為 490 公頃，區域範圍狹長，特定區東西兩側是以新街溪、洽溪的中心線為邊界，北側參照桃園軍用機場 1990 年日夜均能音量 60 DNL 噪音為臨界線（青埔距離桃園機場僅約 6 公里），南側則是以高速公路中壢及內壢交流道附近特定區都市計畫範圍為界（總而言之就是圖上紅色框框的地區）。
青埔周圍環境「 青埔 」除了東西兩側分別被新街溪和洽溪包夾，特定區內部也有一條老街溪流經。這裡也是桃園市府積極推動老街溪青埔水都計畫的地方，除了整治老街溪之外，沿著河道也設有腳踏車步道。潺潺流水經過，對於建築物較為密集的住宅區，可以達到降溫的效果，對於居住品質來說也是有幫助。 青埔全區設有 3 座的機場捷運站（A17領航站、A18高鐵桃園站、A19桃園體育園區站）＆ 1 座高鐵車站（高鐵桃園站），從東北到西南貫穿整個特定區。也因為高鐵＆機場捷運通過，所以風水問題也會浮現。高鐵因為是走地下軌道，加上沿線的住宅區不多，多半都還是規劃作為綠帶使用，對於建築及居住品質來說應該影響不大。機場捷運在青埔則是維持高架軌道，也因此在沿線的住宅低樓層很有可能景致會被軌道剖半，或甚至有風水上所謂攔腰煞的狀況，會在意的民眾購買此區要特別注意。
青埔特區使用分區青埔全區大部分面積劃設為住宅區（約佔總面積 3 成），這也是為什麼此區的建案會這麼多。除了住宅區之外，商業區多集中在機場捷運站周圍（ A18高鐵桃園站 、 A19桃園體育園區站 ），這邊也都有大型購物中心的進駐。 有一點要特別注意的是「 變電所用地 」，整個青埔特定區預定有兩塊變電所用地，雖然現在科技進步，這些變電所對於民眾近乎不會有健康威脅，但還是屬於嫌惡設施的一種，如果是以投資為出發點的民眾，必須注意！
桃園青埔特定區是什麼？前面一直提到青埔特定區，這個所謂「特定區」是什麼意思？對消費者而言，這樣的區域會有什麼影響嗎？ 要解釋 「 特定區 」 ，就必須先介紹 「都市計畫」 。從我國法律上的定義，都市計畫是指針對都市地區未來 25 年，包含經濟、交通、衛生、文教…等一系列設施，做有計劃的事先安排，進行合理的規劃、配置。簡單來說，就是對某都市 25 年後的想像預先做的規劃，也有避免土地所有權人隨心所欲亂搞，導致都市生活機能或是舒適性下降的作用。 台灣現行的都市計畫依照性質不同劃分為市鎮計畫、鄉街計畫及特定區計畫等三種類型，其中 「市鎮計畫」 及 「鄉街計畫」 簡單來說就是針對人口密集或地方行政機構所在地區來進行都市土地使用上的規劃、設計。例如：台北市都市計畫、基隆市都市計畫。 比較特別的是 「特定區計畫」 ，簡單來說，就是用來規劃、設計某個因特殊目的所設立的區域。 例如：淡海新市鎮特定區計畫、新竹科學工業園區特定區計畫、臺北大學特定區或高速鐵路桃園車站特定區計畫。 所以先前所提到的 「高速鐵路桃園車站特定區」 其實就是因為高鐵桃園車站設立而劃定的一塊區域，而這塊區域的未來規劃則是依靠高速鐵路桃園車站特定區計畫來做框架跟維持。 青埔重大建設開頭時提到過這幾年將會是青埔特定區大豐收的時間，很多萬眾矚目的建設即將落成啟用，到底有哪些民生跟商業設施準備亮相？又有哪些設施蓄勢待發呢？ IKEA 青埔旗艦店＆全聯福利中心隨著IKEA桃園店熄燈，全台面積最大的青埔IKEA旗艦店也正式接棒；除了IKEA外，全聯福利中心也在青埔規劃了2間大型超市（都設有停車場）。在IKEA及全聯的聯手加持下，是否能有效提升青埔特定區最為人詬病的生活機能缺陷，為當地創造就業機會及人流，也是觀察的重點之一。 新光影城新光影城是複合式商場，包含影城、專賣店及多達數十家間桃園獨家餐飲品牌，使得青埔除了原先的華泰名品城之外，再多一處觀光購物選擇，也提供給周圍民眾一個覓食的新去處。 XPARK水族館 ＋HOTEL COZZI Blu和逸飯店桃園館國泰商旅旗下的「 HOTEL COZZI Blu 和逸飯店 」進駐之外，也在青埔特定區推出的台灣首間海洋主題國際觀光飯店和日本最大水族館橫濱八景島海島樂園合作，在青埔打造海外第一間分館「Xpark水生公園」！ 橫山書法藝術館國內第一座由官方經營、以書法藝術為主題的橫山書法藝術館也在青埔。耗時 4 年、斥資 2.6 億元終於在去年完工營運了！是全桃園首個視覺藝術類的收費場館。 桃園流行音樂露天劇場「 桃園流行音樂露天劇場 」（又名「 陽光劇場 」）已經在去年年底啟用，是一個可容納 1.5 萬人的大型音樂會、演唱會場地，是桃園市首座國家級流行音樂戶外劇場。值得居民注意的是露天劇場的噪音問題，目前規劃喇叭音量會往桃園機場捷運 A17 領航站方向放送，將對居民的影響降到最低，但因為才剛開始營運，舉辦的演場會或音樂會還不多，暫時還無法看出對周遭居民的影響。 桃園會展中心桃園會展中心目前已發包，規劃設置國際會議中心、展覽館及相關附屬服務設施。總經費約 41 億元，基地面積約 2 萬 8,672 平方公尺，預計會興建地上 7 層、地下 1 層建築物。預計 2022 年 10 月會先完成展覽館空間， 2023 年 5 月中心全部完工。 亞洲‧矽谷創新研發中心亞洲‧矽谷創新研發中心總共有三期的規劃，先前經歷6次流標後，終於在去年底由九典建築師事務所得標，預計在今年發包施工，2025 年完成第一期研發與服務中心的雙塔大樓。規劃未來會興建 2 棟樓，包含複合式商場（銀行、書店、郵局進駐）及展演中心。 桃園市立美術館 ＆ 兒童美術館桃園市裡美術館也將座落青埔。目前規畫興建市立美術館及兒童美術館 2 棟建築物，並且以空橋連接，館內設置多種展覽空間、美術圖書館、研究典藏空間還有國際演講廳，斥資 34 億餘元。兒童美術館棟將在 2023 年初優先完成，市立美術館棟則會在 2024 年初完工。 陽明交通大學 ＆ 清華大學分校陽明交通大學在青埔特定區外圍已經獲得市府及行政院核定的 2.68 公頃土地，目前規劃開設國際管理學院及研發中心。清華大學預計在 A16 站興建清華大學附設醫院，預計設置 499 床病床，由市府提供 7.2 公頃土地，目前已通過市府審查，正由教育部及衛福部審查中。 政治大學青埔校區除了陽明交大與清華大學外，政治大學也計畫在青埔設立政大青埔校區（桃園航空城），成立「公企中心（公共行政及企業管理教育中心）」，成為航空城產學合作、培養公務員的場所。目前已簽訂「國際大學城計畫」合作意向書，預計在 5 年內取得 3.22 公頃的校地。 環球購物中心 Global Mall A19冠德環球購物中心 Global Mall 落腳在機捷 A19 站，已經於 2021 年 9 月開始營運！光是營業面積就有 8,000 多坪，並集結約 70～80 家品牌進駐。購物中心的1~5 樓規畫購物商場，還將設置大型攀岩場、滑雪場。但最讓青埔居民期待的還是家樂福、寶雅、大創等店鋪的進駐，也讓整體生活機能再次提升。這裡也是冠德全台第八間購物商場、軌道經濟第六站。
大江購物中心二期大江購物中心也預計在現有的一期購物中心旁打造二期計畫，希望藉由 1+1 的大規模開發，讓人潮可以更聚集。 青埔房價機場捷運 A18高鐵桃園站 算是整個青埔特定區的核心區，畢竟這裡不僅雙鐵共構（到台北站只要 19 ～ 21 分鐘），也是青埔最大商業區＆購物中心聚集地。所以目前青埔房價最高的地方就落在這，大約 40 萬/坪 左右。 再往外圍走， A18高鐵桃園站 核心區外圍的住宅區及 A19桃園體育園區站 的周邊大約就只剩 30 ～ 35萬/坪 。高鐵桃園站更外圍的住宅區、 A19桃園體育園區站 的外圍和 A17領航站 的周邊大概只剩每坪 25 ～ 30 萬。之所以 A17領航站 的房價比較低是因為在航道下方有限高的問題。 青埔目前的房價從五年前的 2 字頭，到現在已經站穩 3 字頭，核心區的 A18 更是有開價 5 字頭的建案，漲幅速度非常驚人！以下將分別用預售屋、新成屋的實價登錄價格來給大家看看這裡的真實行情！ 青埔建案青埔預售屋建案從下表可以發現，青埔的新案還是以小坪數的規劃為主，主打首購族、通勤族、新婚族及投資客。核心區A18基本上已經站穩 4 字頭，大基地、多戶數的建案也位於此。 座落區域建案名稱戶數坪數行情價A17領航宜誠世界極408 戶21～44 坪33.4 萬/坪大睦仁愛匯91 戶42 坪32.0 萬/坪A18高鐵宏普画時代-時尚苑189 戶22～27 坪44.0 萬/坪潤隆國家大院802 戶22～35 坪42.0 萬/坪亞昕喜徠登516 戶22～37 坪43.5 萬/坪威均帝璽640 戶23～40 坪47.5 萬/坪A19體育園區威均青塘園126 戶55～102 坪49.2 萬/坪誠佳品學118 戶26～37 坪31.5 萬/坪 青埔新成屋建案青埔新成屋的價格跟預售屋相比大概會差 5 萬/坪左右，基本上至少要3字頭才買得到。在 A19 的冠德青璞匯之高於行情價的原因在於，他是捷運、環球購物中心的共構宅，因此價格較高也是理所當然的。 座落區域建案名稱戶數坪數行情價A17領航玖都捷座124 戶22～40 坪30.6 萬/坪成家大璽335 戶26～48 坪31.o 萬/坪A18高鐵新潤A18398 戶13～34 坪41.9 萬/坪寶徠花園319 戶22～35 坪41.2 萬/坪A19體育園區竹風青庭237 戶40～56 坪35.3 萬/坪冠德青璞匯666 戶18～44 坪47.5 萬/坪 青埔高鐵特區缺點尋找 青埔房價 仍表現不佳的原因，或許正如同華泰名品城總經理梁曙凡說的「…….青埔區域基本生活機能仍不足，大賣場部分僅有 2 家全聯可採買，一般診所也不夠……」，縱使 IKEA 的加入，也對於地方民生必須的活動幫助沒有大家想像中的大。
青埔未來發展前述提及眾多已經規劃、施工中、完工的大型建設，我們也可以發現，這裡的商業土地很大一部分都是由國泰人壽進行投資建設的，包含華泰名品城、新光影城、XPark水族館、Cozzi商旅，交通部更於 2022 年 2 月選擇國泰人壽作為「高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案」的最優申請人，未來還預計在高鐵桃園站站前，再投入 260 億元資金，打造總樓地板開發面積約 15 萬坪的複合式休閒娛樂商務城「置地廣場．桃園」，並規劃 5.2 萬坪的智慧辦公室、5.6 萬坪的購物商場以及 9,000 坪的星級旅館。 當初在規劃這個區域時，是設定在民國 110 年的時候，這個特定區人口可以達 60,000 人，居住密度為每公頃 350 人，願景是朝「國際商務城」及「經貿展覽園區」來發展。從現在青埔的建設看來，的確是朝著當初發展的構想前進。一般而言，除非有重大原因，不然原本規劃這個地方未來會是什麼樣子，未來本質不會差到太多，只是時間上的問題。 所以說，大家在購買青埔特定區房子時，也可以先參考高速鐵路桃園車站特定區的相關計畫文書及管制規定，確認看看自己房子周遭未來可能還會有什麼樣的設施，對你來說是否會造成正面或負面的效果喔！ 青埔可以買嗎？如果是有自主需求的人可能要想想周邊生活機能仍然有缺陷的問題，你能否接受？如果是屬於有投資需求的人則要考量既然這些眾所矚目的設施都無法有效拉抬青埔特定區的房價，那未來是否仍有足夠的獲利空間？以及縱使有一定的成長空間，當多數社區售價回到歷史平均值，若被困已久的早期投資客大量釋出物件，是否會再度造成市場供過於求以至於價格下跌？所以筆者會建議，出手之前還是多聽、多看、多比，千萬不要看到一堆新聞就一頭熱栽下去做了別人的替死鬼啊！
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桃園 青埔特區
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