最後更新:2022-10-17 Show 房地合一稅 新制於民國105年1月1日正式實施,在新制實施後, 賣房要繳的稅最高可達獲利的45%,意思是賣房賺了100萬,要上繳國庫45萬嗎? 其實不是這個意思,但是也代表 房地合一稅 新制,確實讓賣房時要付出的成本增加了, 因此買賣房屋時一定要了解各種稅費種類,在2021年 7月上路的房地合一稅2.0又是什麼? 這篇文章市場先生將房地合一稅做個懶人包介紹,分為以下幾個部分:
房地合一稅是什麼?新制、舊制有什麼不同?房地合一稅 是買賣房屋時賣方需繳納的稅,首先需判斷該房屋是適用新制或舊制。 在舊制下,賣房的房屋所得要課稅、土地不課稅,但新制的房屋及土地所得均要課稅。 以下是 房地合一稅 新舊制的比較,看出差異了嗎? 最大的變化除了新制採分離課稅外,兩者的課稅基礎並不相同, 稅率也差異很大,因此需繳納的稅額亦可能有高達數倍的差距。
房地合一稅2.0是什麼?110年7月1日起,交易出售105年1月1日以後取得的房地,就要使用房地合一稅2.0的規定。 簡單來說,就是在稅率比例做了大幅度的調整:
而一般民眾的自用住宅優惠稅率則同自用住宅免稅優惠1.0版沒有變動。詳細可參考國稅局的修法重點說明
房地合一稅 試算及稅率算法(含公式範例)房地合一稅 試算,可以到財政部提供的房地合一稅額試算工具進行計算。 而 房地合一稅 的新舊制詳細算法,市場先生也一一解析如下: 房地合一稅 舊制稅率計算舊制的課稅基礎僅計入房屋收入,不計土地收入,其課稅基礎計算如下: (1) 有資料判斷時:
可列入費用的項目包含(以下均需檢附單據):
例:陳先生在103/05以1,200萬金額購入新北市板橋區一公寓,在107/06以1,500萬售出,售出時房屋評定現值為50萬,土地公告現值為300萬, 購入時契稅+印花稅+代書費7萬、仲介費12萬,購入後修繕費用100萬,出售時仲介費60萬, 那麼財產交易所得稅課稅基礎計算方式為:
此案例陳先生需將172,857元於108/05申報所得稅時,納入個人所得申報, 如陳先生適用的課稅級距為20%,那麼他所繳納的財產交易所得稅為172,857X20%=34,571元 * 案例僅供參考,實際數字依個人實際發生為主 (2) 無資料判斷時:
例:陳先生在103/05以1,200萬金額購入新北市一公寓,在107/06以1,500萬售出, 50萬X35%(107年板橋區公告之比例)=175,000元 此案例陳先生需將175,000元於108/05申報所得稅時,納入個人所得申報, * 高級住宅(台北市7千萬以上、新北市6千萬以上、其他地區4千萬以上)課稅計算方式另有不同,請以財政部公告為主 個人出售房屋之財產交易所得計算規定及比率, 房地合一稅2.0 新制稅率計算新制的課稅基礎房地收入皆計入,其課稅基礎計算如下:
可列入成本費用的項目包含(需檢附單據,若無法檢附單據,依成交金額的5%計):
例:陳先生在107/05以1,200萬金額購入新北市板橋區一公寓,在108/06以1,500萬售出, 購入時契稅+印花稅+代書費7萬,仲介費12萬,購入後修繕費用100萬, 出售時仲介費60萬,購入時土地價值100萬,售出時土地價值180萬,期間漲價80萬, 那麼房地合一課稅基礎計算方式為:
此案例陳先生為投資性質,持有期間超過1年未滿2年,因此適用稅率為45%, 其需繳納的房地合一稅金額為41萬X45%=184,500元 * 案例僅供參考,實際數字依個人實際發生為主 自住換屋該如何節省 房地合一稅 ?善用重購自用住宅稅賦優惠台灣的稅制上對於自住房屋的稅制有許多優惠,如果是自住換屋, 2年內不管是先買後賣或是先賣後買,土地的部分可以退土地增值稅。 房地合一稅不論是新舊制,只要是小屋換大屋,都可以全額退稅, 新制下大屋換小屋還可以依比例退稅,需特別留意的是重購後5年內不得改做其他用途或出售,不然需繳回退稅。 例如: 土地增值稅與 房地合一稅 針對重購自用住宅的稅賦優惠:
個人投資房屋買賣該如何節省房地合一稅?新制的房地合一稅對於投資客來說是較為不利的, 短期的買賣需繳納房地合一稅可能會大幅侵蝕獲利, 因此在新制下,需了解每一個影響稅額的環節。
因此要節稅,要想辦法增加扣除項,並降低稅率。 建議的思考步驟如下: 1. 先計算土地漲價總數額:如果土地漲價總數額跟買賣房屋的價差已經差不多時, 那麼幾乎是不用繳納房地合一稅了,其他費用及持有期間也相對不重要。 但若土地漲價總數額遠低於買賣房屋的價差,那麼其他可扣除的成本費用及持有期間就相對重要。 2. 收集好可列舉成本費用的單據:若是土地漲價總數額低於買賣房屋的價差, 此時買賣房屋產生的必要費用如契稅、印花稅、規費、代書費、房仲費、修繕費, 這些費用都可以列入扣除項目,因此需收集好相關的單據。 在成交談判時,成交金額與房仲費之間往往也有空間可談,可做為節稅之方式。 3. 精算較划算的持有期間:若是房地收入扣除成本費用及土地漲價總數額後,仍有相當大的金額, 那麼持有期間適用的稅率將會大大影響要繳納的稅額, 例如持有2年以內45%、超過2年未逾5年35%,超過5年未逾10年剩下20%, 因此若是金額大也可先出租,拉長持有期間再出售獲利較高。 快速重點整理: 房地合一稅懶人包?
專欄作者:牟均俞 主編:市場先生 延伸閱讀:
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房税合一 是什么?房地合一稅屬交易稅,2016年後取得的房地,扣除相關成本及費用後,轉售後有獲利就會被課徵。 為了抑制炒作,持有時間越短,課徵稅率越高。 持有2年以內課稅45%、超過2年未逾5年課稅35%、超過5年未逾10年課稅20%、超過10年課稅15%。
房屋合一税怎么算?房地合一稅舊制稅率計算. 課稅基礎=(售價-取得成本-費用)X 出售時房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值). 課稅基礎=房屋評定現值X 依財政部每年公告「個人出售房屋之財產交易所得計算規定」比率(每個縣市區域均不同). 課稅基礎=房地收入– 成本– 費用- 依土地稅法計算的土地漲價總數額. |