頂樓 加 蓋 合法

• 一、頂加所有權及相關法規
• 二、頂樓加蓋合法
• 三、頂樓加蓋檢舉

一、頂加所有權及相關法規

頂樓加蓋（簡稱頂加）對精打細算的民眾來說是項不錯的選擇，犧牲部分生活品質，換來得以負擔的租金。尤其在台北、台中、高雄等大城市，在高處放眼望去，頂樓加蓋鐵皮屋比比皆是，不僅影響市容，如裡頭有民眾居住，人身安全也令人憂心。

(一)頂樓加蓋是誰的？

不少公寓頂樓加蓋都會增建空間，改裝出租，低廉的租金不僅讓租戶受惠，自己也能增加被動收入，對許多人來說是一項不錯的投資。但是誰才能夠在大樓頂樓加蓋？頂樓加蓋所有權屬於誰呢？

實務面來看，多數頂加違建的都由頂樓住戶興建。頂樓住戶主張自己有頂樓加蓋使用權，自己在交屋金額比其他戶還要來的高，同時也包含了頂樓加蓋產權，理應供自己使用。又或是民眾在購買頂樓物件時，房仲或前屋主會告訴你，「買最上層樓雖然比較貴，但還有送頂樓，我這個頂樓加蓋已經20年了，樓下住戶都知道，買下來都是你的！」

當真是這樣嗎？

(二)頂樓加蓋鐵皮屋法規

公寓大廈管理條例第7條，公寓大廈的樓頂平台是全體住戶都有權共同使用，不得約定由某特定住戶專用。

因此在購屋時要小心話術，別以為買了最高樓層就能夠獨佔頂樓，最後反倒與鄰居惡言相向，面臨頂樓加蓋訴訟的糾纏。

由於頂樓是屬於住戶共同擁有的，如果你是租客，考慮租賃頂加的同時，也要將違建的風險考量進去，一旦被舉報頂加違建，就要面對頂樓加蓋拆除的問題。

頂樓加蓋鐵皮屋行之有年，台灣有紫外線照射、梅雨季節，再加上處在地震帶，久而久之頂樓便會開始滲水至樓下，住戶苦不堪言，即使請人漆上防水層，仍只能防範3、5年，於是才發展出加蓋鐵皮屋的辦法，作為遮雨棚使用。

法規中規定「頂樓建築面積8分之1法定範圍內屬於合法建物，超過面積者應查報拆除」，如果超過8分之1就是違建。以臺北市為例，違建以民國84年前後分為新違建、既存違建（包含53年前的舊有違建）：

• 頂樓加蓋違建為「新違建」

採取「即報即拆」，只要被舉報就會要求拆除。

少數狀況可以「拍照列管」暫緩拆除，作為遮雨棚使用，需要依照臺北市違章建築處理規則處理；作為租賃物件，只要超過法定面積認定為違章建築，絕大多數一經舉報結果都是限期拆除。

• 頂樓加蓋違建為「既存違建」、「舊有違建」

大多採取「拍照列管」暫緩拆除。

但是，依據臺北市違章建築處理規則第25條，如有危害公共安全的情形，將由都發局訂定計畫優先拆除，其中第5點與頂樓加蓋直接相關「屋頂既存違建裝修隔出3個以上之使用單元或加蓋第2層以上之違建」。

二、頂樓加蓋合法

頂樓加蓋合法嗎？

上一段有提到，最主要是看你加蓋的物件是什麼，如果是以綠化、防水為目的，或是增加透明遮雨棚等較輕微的使用，多半會採取拍照列管。但如果是將頂樓大興動土違建套房作為租賃使用，且超過法定面積8分之1，就會有拆除風險。

頂樓的空間是住戶共同所有，想要合法頂樓加蓋，需要取得全體住戶的同意，這種共有人間對於共有物要怎麼使用、管理做約定的協議，我們稱作「分管契約」。只要獲得其他住戶的同意，不論是明示、默示都能夠使契約成立，不過保險起見，建議還是立清楚白紙黑字，才不會有額外問題產生。

住戶們都同意你可以使用頂樓是一回事，在頂樓加蓋的物件合不合法是另一回事。想要在公寓頂樓加蓋合法鐵皮屋，增建時仍須注意當地縣市政府違建相關的行政法規，不超過頂樓面積8分之1，並向主管單位申請建照、使照，如此一來才能在頂樓合法加蓋。

三、頂樓加蓋檢舉

頂樓加蓋常被改建為套房做為租賃使用，一旦被租出去，通往頂樓的門鎖就會被更換，導致其他民眾無法使用頂樓。影響到住戶的使用權益，如經過溝通無法改善，可以向政府機關進行頂樓違建檢舉。

(一)如何檢舉頂樓加蓋

和其他違建檢舉的方式相同，分為文件、電話、線上3種方式，上網尋找該縣市的拆除大隊網頁，就能得知頂樓加蓋檢舉電話和送件地址。頂加檢舉被受理後，也可以能在網路上查詢到案件進度，方便民眾追蹤。

也提醒民眾進行書面（文件）、線上檢舉時，可以將手上有的證據、照片一併附上，可以提高公務人員處理案件的效率，加快案件進度。

(二)頂樓加蓋注意事項

每隔一段時間，新聞就會報出頂樓加蓋火災，逃生不及死亡的新聞，頂樓加蓋危險是眾所皆知的事實，不過為什麼會發生危險呢？

• 電線、管線

頂樓加蓋是額外搭建的建築，如要做為居住使用，電力、水管等管線是一大問題，多從原本的電力盤再另配電線，水管則需要接入共同管線，因此頂樓加蓋會更容易遇到跳電、滲水的問題。

• 鐵皮建材

屋主為了節省開銷，多選用價格低廉的建材，如鐵皮、木板。金屬和木材對火的抵抗力都不如水泥好，再加上頂樓加蓋冬冷夏熱，長時間使用冷氣、暖氣設備，容易大量耗電導致電線走火引發火災。

因此建議屋主，如將頂樓加蓋作為租賃使用，必須和全體住戶取得共識，不侵害其他人的使用權利，增建頂加也須申請建照，按照法規流程進行，替租客留意逃生路線及環境安全；租客如果想要租賃頂樓加蓋，務必了解「頂樓加蓋面積超過8分之1即是違建，一經舉發隨時都有拆除、被迫搬家的風險」，也要留意電線、漏水的問題。

以上是頂樓加蓋的相關資訊，如果您喜歡我們的文章，歡迎您分享！有任何相關問題也歡迎點擊下方或右側按鈕立即進行免費法律諮詢。

頂加公寓的價格總是會比一般的住宅高，因為這種住宅多了一個戶外空間可以使用，除此之外，頂加公寓的設計風格往往更加多樣化，設計空間也比一般的公寓要大得多，所以很多人都對這種類型的住宅有著一種嚮往和期待，特別是頂樓的部分，我們會想像各種可能性，比如露天花園，玻璃房、活動室、甚至頂樓餐廳等等。然而，台灣有制定法規來管理頂樓加蓋，如果不小心的話很容易會觸犯法例。

今天homify要來告訴大家頂樓加蓋相關法規有哪些，並且提供必知重點與設計範例。我們整理了幾個簡單的重點，包含頂樓加蓋是否違法、違法後有無模糊地帶、如何處理，頂樓不加蓋的其他設計可能，以及其他注意事項，提供讀者做初步的參考，諮詢專家時也可以更有效率地討論具體發揮的可能性。如果你也對這些問題感興趣，一定不要錯過今天的點子簿喔～

一、頂樓加蓋違法嗎？

根據營運處署所提供的文件，違建定義如下：

「屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖，按圖查對，凡圖上所無之建物，即屬違建。」

簡單來說，如果頂樓的建築物的面積大於法定範圍的1/8，或者是建築物不在地政事務所的「建物或附屬建物測量成果圖」上，即屬於違例建築，必須依法規立刻進行拆卸或者緩拆。

二、什麼是合法違建？

根據臺北市違章建築處理規則第一章第四條，違建分兩種：

一 新違建：指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。

二 既存違建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。

以臺北市為例，新違建一律需即報即拆。但如果是84年以前即存在的老舊違建，則是列入緩拆或免拆，這些建築因而被稱為「合法違建」或「萬年違建」。可是嚴格上「合法違建」並不是一個正確的用詞，因為在法律上並無所謂的「合法違建」。

​三、違建的各項處理

依據違建物的性質和相關的情況，處理違建物的方式有4種 ：

（1）即時強制拆除：對於避免危害公共安全之虞，且依法無法補照或有構成違法之虞的施工中的新建物，採取即時、強制性拆除的措施。

（2）查報拆除：指違反法令或建築法規自行搭建的建物部分，應予舉報並安排拆除。

（3）拍照列管：指違法情節較輕微，得列入分期分類程序處理的違建物，先予以拍照存證，並繪製現況略圖建檔追蹤，暫時免予查報處分。

（4）免予查報：違法情節最輕微，尚未達到新違建取締的要件，先予以拍照存證，免予查報處分。

以既存違建為例，一般會被納入拍照列管或免予查報的類別。雖然我們不一定需要把它即時拆掉，可是這並不代表說日後沒有拆除的必要。

​四、如果要把頂樓加蓋物拆除，我應該怎麼樣處理遺留物呢？

現有違建如何合法化？根據內政部的指引，我們可以這樣子處理拆卸違建後的遺留物：

(一)室內敷設各項建築物設備：違建人未遷移則併同拆除。 

(二)違章建築室內存放之物品： 1、由所有人、使用人或管理人自行負責遷移，拆除時還未遷移者，視同廢棄物處理。又該存放物品。 2、如具相當價值，可估價拍賣，以其所得納入公庫或贈與慈善機關。 

(三)違章建築拆除後之遺留物： 1、由違章建築所有人、使用人或管理人依限自行清除，逾期不清除者，視同廢棄物處理。 2、如不依規定清除，由地方環保主管機關代為清除，並向其所有人、使用人或管理人收取必要費用。

​五、既然無法進行頂樓加蓋，我可以怎麼樣利用頂樓露臺的空間？

雖然在84年1月1日後的頂樓加蓋屬於違建，並且要即報即拆，大家也不想浪費掉頂樓露臺的空間吧？

其實，只要露臺的建築物面積沒有超過地方政府的法律規定，我們還是可以有限度地美化頂樓的露臺。我們可以參考台灣設計師的作品。設計師先以戶外木板來鋪設地板，並且在上面鋪上一塊防水、防蟲又耐用的人造草皮，並擺放一些戶外傢俱。另外，牆邊的位置則擺滿了大大小小的花盆。這樣子簡單的設計既能夠好好地利用空間，同時亦不會違法。

頂樓設計

六、還有什麼與頂樓設計相關的注意事項呢？

除了最重要的法規外，大家也不要忘了頂樓隔熱的重要性。如果大家忽略了頂樓隔熱這一步，熱力就會直接從經暴曬的頂樓直接傳導到下面的樓層，這樣子家裡就要長期開冷氣或者我們要飽後熱氣的煎熬。

一般而言，最簡單直接的方法就是在頂樓上隔熱漆。

隔熱漆的功能在於阻隔熱幅射，因為油漆裏頭含有一些能夠有效反射紅外線的物料，最常見的例子有氟碳隔熱烤漆。這些油漆一般都是以白色為主，全是因為淺色的吸熱能力較深色低。另外，市面上有一些隔熱漆更含有陶瓷微粒，有效破壞熱能的傳遞路徑，因此有多一重隔熱效果。

隔熱漆的好處在於施作容易，只要選對了油漆，基本上自己動手DIY也可以。而且，隔熱漆的價格不算太高，因此是一種經濟實惠的隔熱材料。

頂樓加蓋如何合法？

頂樓加蓋需要申請嗎？

頂樓加蓋有違法嗎？

頂樓加蓋組合屋合法嗎？