文 / 王彥琳 【案例】 阿土伯有好幾筆農地，最近聽說好像買農地要有自耕農身份的規定已經修改了，趁現在開放的時機阿港伯接洽好了買主老張，準備把農地賣了去遊山玩水。不過，現在賣農地是否要繳納土地增值稅呢？以後如果老張沒有繼續做農業使用，阿土伯會受影響嗎？ 【解答】 在民國八十九年一月二十八日農業發展條例修正施行後，我國對農地的管制有重大的變革，係改採「管地不管人」政策，而各稅法也一併修正。依修正後土地稅法第三十九條之二及農業發展條例第三十七條第一項的規定，作農業使用之農業用地，移轉與 自然人時，得申請「不課徵」土地增值稅，現行稅法規定的意旨在於，籍由給予稅捐上的優惠，以達到鼓勵農地所有權人能依法作農業使用的實質目的。而申請不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。是以，申請不課徵土地增值稅的土地承受人如有違反上述不作農業使用的情形，其農業用地於再移轉時，就不得再行申請不課徵土地增值稅了。 【結論】 阿土伯的農地要出賣時，現場一定要作為農業使用，並且是要出售給自然人才可以申請不課徵土地增值稅。而阿土伯的農地出售後，因為是申請不課徵土地增值稅，稅捐機關會加以管制，如果承買人老張日後有再未作農業使用而違反規定，要將該筆農地再行移轉時，則阿寶就不得再申請不課徵土地增值稅而必須繳稅了，至於對於阿土伯而言，是沒有影響的。
為提供您更好的網站服務，本網站會使用 Cookies 及其他相關技術優化用戶體驗，繼續瀏覽本網站或按下同意即表示您同意上述聲明及本站隱私權相關政策(包含Cookie)。了解本站隱私權政策.  李先生買賣農地，原本可以獲利300萬元，主要關鍵在於，農地買賣獲利，並不列在房地合一稅的課徵範圍，而且只要取得「農地農用證明」，就可以申請不繳交土地增值稅；不過，因為他在持有期間卻把農地闢建為停車場使用，這一個動作，讓他原本可以大賺300萬元，變成倒賠10萬元，本來獲利也GG了。 房地合一稅正式實施以來，課徵範圍並未納入農地買賣，因此不少投資人會買賣農地，尋求獲利。不過，李先生卻因不諳「農地農用」的取得眉角，讓原本一買一賣可獲利300萬元，事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅，並還要面對20％的房地合一稅，就因一個動作，反而做了賠本生意。 在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示，李先生聽說投資農地買賣，若日出售時，只要取得「農地農用證明」，就可以申請不課徵土地增值稅，加上農地交易，並非房地合一稅課稅範圍，因此是可以投資的標的。 因此他在106年便以1,500萬元，買入一塊農地，並在持有期間，舖了水泥，闢建為停車場使用。 王先生看中這座停車場，擁有固定的租金收益，因此表明要以1,800萬元買下李先生的農地，雙方並於110年5月完成簽約。 李先生原本興高采烈，以為可以獲利300萬元，卻沒想到，因為他將農地鋪上水泥做停車場使用，不符農地農用資格，導致事後遭稅務機關核課土地增值稅250萬元。 蔡岳臻表示，像很多農田荒廢，任由雜草叢生，或上面種樹，卻非經濟性作物，甚至是在農地上面違規蓋廟宇，這些作法，都無法請領到農用證明。 此外，李先生指出，他持有該土地只有4年之久，土增稅怎麼會這麼高？認為是稅捐單位「算錯了！」 稅務機關土增稅承辦人員解釋，由於李先生無法取得「農用證明」，因此，無法申請不課徵土地增值稅，而他出售土地的土增稅，必須從「前次」申報公告現值時間，計算到110年5月移轉出售時間，而非自己所持有四年期間的土地漲價總額。 蔡岳臻分析，「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」李先生於106年取得農地時，前地主因能取得農用證明，因此都能依「土地稅法」第39條之2第1項規定，免課土增稅。 但李先生，則無法取得農用證明，所以必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額，所以才會被核課250萬元的土增稅。 另外，由於李先生未能取得「農用證明」，農地買賣視同一般土地，獲利300萬元，納入「房地合一稅」課徵，出售時間在110年5月，屬於「房地合一稅1.0」核課期間，持有四年未滿五年，尚須繳納20％的房地合一稅60萬元（300萬元x20％=60萬元）。 也就是李先生原本計畫能賺300萬元，但是在繳納土地增值稅250萬元、及房地合一稅60萬元後，反而是倒賠10萬元，可說是得不償失！ 蔡岳臻提醒想投資農地的人，一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅，以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話，即便後來回復作農業使用，日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。 也就是說，農地有違規使用之情事，於下次再移轉土地時，縱使取得農業用地作農業使用證明書，亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅，而這時候，之前不課徵期間所累積之土地增值稅，將連同一併核算計入，不可不注意。 推薦閱讀 KPMG安侯建業稅務投資部協理林健生表示，依據農業發展條例第3條第1項第12款農業使用之定義，則農業用地作農業使用之認定應符合三項要件：1、符合區域計畫法或都市計畫法土地使用分區管制之相關法令規定。2、實際供農作、森林、養殖、畜牧及設置相關之農業設施或農舍使用。3、未閒置不用。 至於作農業使用之農舍興建有何限制呢？林健生說明，自89年1月28日農業發展條例修正施行起，新取得農地如欲興建農舍，依農業用地興建農舍辦法第２條規定，申請興建農舍之申請人應為農民，且需符合以下５條件：1、需年滿20歲或未滿20歲已婚者。2、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者。3、農地面積須超過0.25公頃（即756.25坪）。4、申請人無自用農舍者。5、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者。 另依農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款規定，申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%。 又農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條亦規定，農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：1、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用。2、本條例中華民國89年1月26日修正公布施行前，以多筆農業用地合併計算基地面積申請興建農舍，其原合併計算之農業用地部分或全部業已移轉他人，致農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍之要件。3、現場有阻斷排灌水系統等情事。4、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形。 林健生說，農地如欲興建農舍，則該農業用地之所有權人需為農民，如非農民違規興建，將無法取得農舍建照，屬違規農舍，該管縣市政府將會強制拆除，亦無農業用地作農業使用之可能。如農業用地之所有權人為農民，作農業使用之農舍興建，除應符合農舍用地面積之限制外，現場亦應注意未有阻斷灌溉、排水系統等情事，或未有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、水泥等使用情形，方能符合「農業使用」之規定。 倘農地本身即蓋有合法農舍，非農民身分仍可購買農舍，取得後如繼續從事農業使用，亦可據以申請核發農業用地作農業使用證明書，以享受相關租稅優惠。惟如該農舍未作農業使用（如出租作為民宿），亦將喪失相關租稅優惠之適用資格。 依所得稅法第四條之四當初立法意旨，為配合農業政策依農業發展條例申請興建之農舍適用舊制。 然依農業發展條例申請興建之農業設施是否該適用新制以房地合一實價課稅? 上述農業設施如下： 查真正從事農業生產之農民除興建農舍外，皆需興建農業設施如農機具室、碾米倉儲設備等以放置農機農具。今立法意旨配合農業政策將農舍及農地交易適用舊制，然和農舍及農地一起交易之農業設施配合農業政策一併適用舊制。 農地上有一個資材室別墅，出售時，需課增值稅跟房地合一稅，如何計算？ 很多人在買了農地後，並無依據農業興建條例之規定興建農舍，而是興建了所謂資材室，又將其擴大改裝，便成一個適宜居住的山居野墅，此做法顯然無法取得農用證明。下面我們要討論的是當這種不動產欲出售時，增值稅跟房地合一稅，該如何計算？ 在前述的第一部份有提到，農業資材室雖屬於農業設施，但並未像農舍規定在所得稅法第四條之五第一項第三款不課徵所得稅。因財政部乃發布解釋令「台財稅 字第 10704534300
」，將「農業設施」比照「農舍」ㄧ併排除適用房地合一新制。( 一、有興建農舍之農地，因無法取得農用證明之報繳房地合一稅，因農地及農舍必須合一移轉，所以在分算時，不論契約是否有載明分別價格，依以往國稅局對建物與地之拆算方式，解下列方式為主：(農地公告土地總現值)/(農舍評定價格+農地公告土地現值總額)×實際買賣之價格(出售總價)=農地的申報價格 二、而農地在申報房地合一所得稅成本時(買進)，仍須拆算農地部分價額，拆算方法有2種： 問題討論 彥廷在107年1月買了一塊農地公告現值1000/m²，面積1000 m²，買入價為1000萬，後來彥廷在上面蓋了一棟資材室，也請了水電，又花了一些錢將其資材室裝修成一棟舒適的鄉村民居。而後彥廷想將其出售，委託房仲處理，在6個月後有位買方出價1500萬，彥廷也有意出售，資材室的房屋評定現值為20萬元，如此彥廷應有稅額為多少？ 解析： 農地買入成本是1000萬 算式： 土地出售價1250萬-買入成本1000萬-資材室評定價20萬-(1500萬×0.05賣出之扣抵成本)=155萬。(稅基) 155萬×45%(持有一年內之稅率)=69.75萬
相關法令 農業發展條例第 37 條 所得稅法第四條之四（中華民國105年1月1日起房屋、土地，交易所得按新制課徵所得稅之情形） 所得稅法第四條之五（依第四條之四交易之房屋、土地，免納所得稅之情形） ※財政部核釋個人出售「農業設施」之交易所得課徵所得稅規定： 台財稅 字第 10704534300 ，依農業發展條例申請興建之「農業設施」非屬房地合一新制適用範圍，個人交易農業設施之所得，應依所得稅法第十四條第一項第七類規定(下稱舊制規定)課徵所得稅。 財政部說明，房地合一新制之立法目的，係為解決房屋及土地分開課稅之缺失，健全不動產市場發展，改以房屋、土地交易所得合一按實價課徵所得稅，並配合農業政策，於所得稅法第四條之四第三項後段明定，將「農舍」排除於房地合一新制適用範圍，使其維持適用舊制，即依所得稅法第十四條第一項第七類財產交易所得規定，併入個人綜合所得總額課稅。 「農業設施」係依農業發展條例第八條之一規定，於農業用地上興建有固定基礎之設施，與「農舍」同為與農業經營密不可分，衡酌上述所得稅法第4條之4第3項後段將「農舍」排除新制適用範圍之立法意旨，且為避免農業設施及農舍同為農業使用之目的，卻適用不同課稅規定之不合理情形，該部乃發布解釋令，將「農業設施」比照「農舍」一併排除適用房地合一新制，核釋個人交易農業設施之所得，應依舊制規定課徵所得稅。 ◎延伸閱讀：農地買賣資格 ◎延伸閱讀：農地農用證明業務│創新為民服務方案 ◎延伸閱讀：農地魅力 ◎延伸閱讀：農用證明申請書(105年修正) ◎延伸閱讀：宜蘭縣農業用地申請興建農舍審查作業要點 ◎延伸閱讀：土地增值稅│這些狀況就適用不課徵土增稅 ◎延伸閱讀：房地合一稅│節稅？你做對了嗎？ ◎延伸閱讀：房地合一稅│申報注意事項 ◎延伸閱讀：房地合一稅│可扣除裝潢費用有哪些？ 郭彥廷地政士事務所 地址│台北市大同區西寧北路70號4樓之1 LINE ID│@vlk9953l 農地買賣需要繳房地合一稅嗎？農地有取得農業使用證明書且符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅，不用課徵房地合一所得稅。
賣土地要繳什麼稅？當土地所有權人出售土地或房屋時須繳交土地增值稅。 土地增值稅分為： 「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種。 若適用自用住宅優惠稅率為10%，但一般稅率則是20%~40%不等。
賣農地注意什麼？買賣農地注意什麼？ 買農地陷阱要小心！ 賣方是否有提供農用證明：有農用證明才能免除土地增值稅，如果農地有做過非農用途而無法取得農用證明，未來就要繳交土地增值稅。 農地建蔽率是否有被移轉：注意地主的農地是否分散各地，且有蓋農舍，如果有的話，就會用掉建蔽率，購買人未來恐怕會無法興建農舍。
農地免稅嗎？農地贈與免稅後，受贈人於5年內未繼續作農業使用，須追繳原免徵之贈與稅 財政部臺北國稅局表示，經核定免徵贈與稅之農業用地，如於5年列管期間內變更為其他用途，如停車場、回填土石等，又未依農業主管機關通知恢復作農業使用，依法應追繳贈與稅。
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賣 農地 的 人 要 繳 什麼 稅
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