第三種商業區特

Q: 什麼是第三種商業區？

第三種商業區供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。 第四種商業區供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。

Q: 第三種商業區可以當住宅嗎？

在所有分區中，可以做住宅使用的，僅有住宅區和一般商業區兩種，其餘各分區均不可興建住宅。 台灣人習慣住商混合使用，因此在《都市計畫法》裡規範，住宅區內可以設置對環境影響較小的商業場所；一般商業區做住宅使用則沒有特別限制，但有少部分特定專用區有不同規定。

Q: 第幾種商業區？

1.第一種商業區：為供日常生活所需之零售業、服務業及 其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 2.第二種商業區：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、 批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 第三點： 第二種住宅區內建築物最大建蔽率、最大容積率依下列規 定： 1.最大建蔽率60﹪。 2.最大容積率180﹪。

為了確保都市能有計畫地發展，因此政府規劃了土地分區，標記每塊土地的用途，人民必須依法使用土地，否則主管機關將會限制人民使用的權利，並做出相關的處罰。

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容積率／建蔽率是什麼？住宅區商業區土地使用分區管制規則懶人包！
一、建蔽率／容積率是什麼？如何計算？
二、我擁有的是住宅區？還是商業區？有何區別？
三、台北市住宅區（住一／住二／住三／住四）建蔽率、容積率規定為何？
四、台北市商業區（商一／商二／商三／商四）建蔽率、容積率規定為何？
建物種類Q&A
有更多建物種類的問題想諮詢該怎麼做？
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什麼是第三種商業區？
商三特是什麼意思？
第三種商業區可以當住宅嗎？
第幾種商業區？

土地其實被區分成很多種用途，與我們生活最為相關，也是最常聽到的區分方式為：住宅區、商業區、工業區，這三個分區中，最常讓人搞混的當屬住宅區與商業區的區別。

大家可能會覺得奇怪，很多地方常常都是住宅與商家混在一起，讓人搞不清楚這塊土地到底屬於哪一區，有些地方的商業區和住宅區又都分得十分清楚，到底是以何種標準來區分的呢？

想知道如何區分土地所屬分區，其實只要搞懂二件事即可：
1、哪些土地分區可以做商業用途？哪些不行

2、如何查詢土地分區

詳細解答：
一、住宅區：可供特定營業場所
住宅區其實又可細分成第一、二、三、四種住宅區，每種住宅區的用途、容積率、建蔽率都有些不同，以下簡單介紹：
1、第一種住宅區：純住宅區，只能建造獨棟或雙併住宅，禁止非住宅使用。

2、第二種住宅區：可設置各式住宅及日常用品零售業或服務業商店。禁止工業使用及較具規模之商業使用（例如：辦公大樓或百貨公司）。

3、第三種住宅區：可設置各式住宅及一般零售業。禁止工業使用及較具規模之商業使用。

4、第四種住宅區：可設置各式住宅及輕工業（例如：加工業）、一般零售業。禁止大規模之工業與商業等使用。

註：1、建蔽率：指建築面積占基地面積之比例。簡單來說，建蔽率大，建物面積就大，空地面積就會小；建蔽率小，建物面積就小，空地面積就會大。

2、容積率：建築物的各層樓地板面積總和與建築基地面積的比率（不包括地下層與屋頂上的突出物）。簡單來說就是總建坪與總地坪的比例。容積率越大，可蓋的樓層數就越高。

二、商業區：只能做商業使用
商業區也可細分為第一、二、三、四種，以下簡單介紹：
1、第一種商業區：供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及有關商業之使用。

2、第二種商業區：供住宅區與地區性之零售業、服務業及有關商業活動之使用。

3、第三種商業區：供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。

4、第四種商業區：供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。

綜上所述，第一種住宅區完全不能有任何商業行為，第二、三、四種住宅區可進駐一般零售業，例如超商，第四種住宅區甚至允許輕工業進駐，例如：小型食品加工廠。

PS.關於各住宅區及商業區的建蔽率與容積率，各縣市都有不同的規定，但一般來說商業區的建蔽率與容積率都較住宅區來得高。

三、查詢土地分區
1、向屋主索取建物使用執照影本
如果是在外租房，想將房子做為商業使用但又不確定合不合法的話，可以詢問房東，房東若無法給出確定答案，就索取建物使用執照，並搜尋「執照存根繳上查詢」，根據系統指示，就可以查到該建物的用途、土地分區。

以查詢結果可判斷，該建物可做什麼用途。

2、租屋或買房前上網查詢
現在的網路十分方便，民眾不必跑地政事務所也能得到想要的土地資訊。若想要知道即將要租或買的房屋的土地是在商業區或住宅區的話，可使用「全國土地使用分區資料查詢系統」、「地籍圖資網路便民服務系統」來查詢。（目前只有高雄市和台北市的網站可細查為第幾種商業區、住宅區）

3、申請第二類土地登記謄本
第二類土地登記謄本為任何人皆可至地政事務所申請。申請前記得攜帶身份證，謄本上會隱匿部分資料，但會顯示建物用途、屋齡等等資料，可幫助房客及買家了解該建物的基本訊息。

最後小提醒，有些建商為了讓房子獲得更大的容積率會將一般住宅蓋在「商業區」，所以在買房之前，最好還是查一下該建物位於哪一區比較好，若經人檢舉違反土地分區使用，行政單位除了可開罰六萬元以上至三十萬元以下之外，還可依法要求拆除、改建、停止使用建物。

建物種類土地使用類別有哪些？都市規劃分為住宅區、商業區、工業區等十種，每個城市對於不同類別的建築物之建蔽率、容積率都有不同的規定。

其中台北市土地使用分區管制將住宅區分為住一、住二、住三、住四；商業區又分為商一、商二、商三、商四，針對其建蔽率、容積率、用途與營業項目都清楚劃分，貸款通全都幫你整理好一目了然！

容積率／建蔽率是什麼？住宅區商業區土地使用分區管制規則懶人包！

一、建蔽率／容積率是什麼？如何計算？

大部分的人搜尋建築種類都是想了解自己所擁有的住宅區／商業區之容積率與建蔽率規定是多少，不過在此之前，我們必須先了解「容積率」以及「建蔽率」的定義與差別。

容積率：容積率是建築物每一層面積之總合比上土地面積的比例。需要注意的是，地下層及屋頂的突出物不列入計算。
→例如：某棟建築物一共有四層樓，一樓坪數為10坪/二樓坪數為10坪/三樓坪數為5坪/四樓坪數為5坪/土地面積為20坪，那麼容積率就會是：(10+10+5+5)÷20=150%
建蔽率：建蔽率的定義是建物底面積比上土地坪數的比例，也就是建築物的平面投影面積與土地面積之比例。建蔽率的規定用意在於維持環境留有空地。
→例如：某棟建築物底面積為80坪，土地面積為150坪，建蔽率則為80÷150=53.3%

容積率與建蔽率的規定住要是為了管制土地的用途與使用程度，包含了從事什麼樣的活動、使用程度等。

建蔽率／容積率是什麼？

二、我擁有的是住宅區？還是商業區？有何區別？

想知道自己所擁有的建築物屬於哪種規範，其實最簡單的方法就是查閱＿＿謄本，在右上角會註明土地的類型。

台北市將都市土地一共分為十二種：

住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區、特定專用區。其中住宅區及商業區又有更細的劃分：

住宅區

第一種住宅區	為維護最高之實質居住環境水準，專供建築獨立或雙併住宅為主，維持最低之人口密度與建築密度，並防止非住宅使用而劃定之住宅區。
第二種住宅區	為維護較高之實質居住環境水準，供設置各式住宅及日常用品零售業或服務業等使用，維持中等之人口密度與建築密度，並防止工業與稍具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
第二之一種住宅區	「住二之一」第二之一種住宅區、第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
第二之二種住宅區	「住二之二」第二之二種住宅區：第二種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，並維持原使用管制之地區。
第三種住宅區	為維護中等之實質居住環境水準，供設置各式住宅及一般零售業等使用，維持稍高之人口密度與建築密度，並防止工業與較具規模之商業等使用而劃定之住宅區。
第三之一種住宅區	住三之一」即「第三之一種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
第三之二種住宅區	住三之二」即「第三之二種住宅區」，第三之一種住宅區、第三之二種住宅區：第三種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第三種住宅區之地區。
第四種住宅區	為維護基本之實質居住環境水準，供設置各式住宅及公害最輕微之輕工業與一般零售業等使用，並防止一般大規模之工業與商業等使用而劃定之住宅區。
第四之一種住宅區	第四種住宅區內面臨較寬之道路，臨接或面前道路對側有公園、廣場、綠地、河川等，而經由都市計畫程序之劃定，其容積率得酌予提高，使用管制部分有別於第四種住宅區之地區。

商業區

第一種商業區	為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第二種商業區	為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第三種商業區	為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。
第四種商業區	為供全市、區域及臺灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。

三、台北市住宅區（住一／住二／住三／住四）建蔽率、容積率規定為何？

項目	容積率%	建蔽率%	高度比	最小前院深度(M)	最小後院深度(M)	最小側院寬度(M)
住一	60%	30%	1.5	6m	3.0	2m
住二	120%	35%	1.5	5m	3.0	2m
住二之一	160%	35%	1.5	5m	3.0	2m
住二之二	225%	35%	1.5	5m	3.0	2m
住三	225%	45%	1.5	3m	2.5	2m
住三之一	300%	45%	1.5	3m	2.5	2m
住三之二	400%	45%	1.5	3m	2.5	2m
住四	300%	45%	1.5	3m	2.5	2m
住四之一	400%	50%	1.5	3m	2.5	2m

參考資料：臺北市政府都市發展局

四、台北市商業區（商一／商二／商三／商四）建蔽率、容積率規定為何？

項目	容積率%	建蔽率%	高度比	最小後院深度(M)
商一	360%	55%	2.0	3.0
商二	630%	65%	2.0	3.0
商三	560%	65%	2.0	3.0
商四	800%	75%	2.0	2.5

延伸閱讀:<《無痛買房》看屋買房辦房貸前先來了解購屋注意事項及房貸流程懶人包>

建物種類Q&A

要怎麼查自己的建築物屬於哪種規範？

可至地政事務所申請謄本或是直接至網路上申請謄本

違反土地使用分區管制規定會怎樣？

根據《都市計畫法》的規範，倘若違反土地使用分區規定，得處該土地或建物之所有權人、使用人或管理人「新臺幣 6 萬以上、30 萬以下罰鍰」。若經裁罰而未改善，得按次處罰，同時停止供水供電，屢勸不聽者得強制拆除。

住一到住四到底有什麼差別？

住一是最純的住宅區，沒有任何商店，也不能有任何商業行為。住二則可以有零售業與服務業了。住三則可以蓋得更密集；住四可以在住宅區裏面有輕工業，例如小型食品加工廠的進駐！如果需要有是住宅區有一些商業機能存在，那麼住二、住三是首選。

建蔽率與容積率主要目的是什麼？

避免空間的壓迫感，避免一塊土地蓋得又滿又高。

商一到商四又有甚麼差別？

從商三開始有了娛樂業，商一商二是不准娛樂業在其中的。而且商業區數字越大越商業化，建蔽率容積率也越大，表示可以蓋得越滿、越高。

以上是都市建築種類怎麼分？住一／住二／住三容積率、建蔽率用途規定總整理！的介紹，如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務！

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什麼是第三種商業區？

第三種商業區供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及有關商業活動之使用。第四種商業區供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及有關商業活動之使用。

商三特是什麼意思？

請問台北市土地使用分區第三種商業區(特)的特是甚麼意思呢? 不就是商業區嗎，有甚麼特殊意義呢? 簡單來說就是使用項目可以參照第三種商業區許可之商業使用，但興建的容積還是以第三種住宅區計算。

第三種商業區可以當住宅嗎？

在所有分區中，可以做住宅使用的，僅有住宅區和一般商業區兩種，其餘各分區均不可興建住宅。台灣人習慣住商混合使用，因此在《都市計畫法》裡規範，住宅區內可以設置對環境影響較小的商業場所；一般商業區做住宅使用則沒有特別限制，但有少部分特定專用區有不同規定。

第幾種商業區？

1.第一種商業區：為供日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 2.第二種商業區：為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。第三點：第二種住宅區內建築物最大建蔽率、最大容積率依下列規定： 1.最大建蔽率60﹪。 2.最大容積率180﹪。