文 / 劉孟錦律師.楊春吉 【問題】 定期租賃得否類推適用土地法第100條第3款之規定？ 【解析】 按「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，院解字第三二三八號解釋應予變更。」「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定， 視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」分別為司法院36年06月11日院解字第3489號解釋在案及最高法院37年01月01日上字第7729號著有判例，是定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後，均無土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」之適用。 惟其乃指直接適用而言，至於定期租賃得否類推適用土地法第100條第3款之規定？實務上，最高法院44 年 05 月 13 日台上字第516號判例：「土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。」及臺灣高等法院96年10月30日95年度重上字第614號民事判決：「又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達 2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第 516號判例意旨參照）。查系爭租約為定有期限之租賃契約，有公證書暨○○工業區第二批標準廠房租賃契約書影本足憑（見原審卷第15至39頁、第45至50 頁），揆之上開說明，上訴人以被上訴人遲付租金為由終止系爭租約，自應適用民法第 440條第1、2項及類推適用土地法第100條第3款之規定。司法院院解字第4005號解釋之解釋文固載明『定期租賃契約無土地法第 100條之適用』，最高法院37年上字第7729號判例意旨則為『土地法第 100條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內』，惟該解釋文及判例意旨僅陳明定期租賃契約不能『直接適用』土地法第100 條之規定，並不排除有『類推適用』之明文，即不得據此逕認土地法第100條第3款不能類推適用於定期租賃契約。」 均認為「土地法第100條第3款非不得類推適用於定期租賃契約」，本文茲表贊同；惟類推適用，乃性質類似，且係立法者之疏忽，而發生顯在法律漏洞時（註一），始得為之，從而，個案在類推適用土地法第100條第3款時，也應注意性質是否類似？是否為立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞？等問題，以免錯誤。 【註解】 為提供您更好的網站服務，本網站會使用 Cookies
及其他相關技術優化用戶體驗，繼續瀏覽本網站或按下同意即表示您同意上述聲明及本站隱私權相關政策(包含Cookie)。了解本站隱私權政策. 董事會辦公室律師／陳畹芷 秀秀北上工作，便在公司附近租了一間舒適的套房，租約一年期滿後，秀秀仍繼續繳付租金，但未再與房東簽訂新的契約書。孰料過了半年，房東竟來電告知要收回房屋給親戚住並限秀秀一個月內搬走。令秀秀傻眼的是，房東竟趁秀秀上班時擅自開鎖闖入套房內並留下字條，房東寫下「客房內的沙發椅腳斷裂，必須由妳賠償修復，將在押金內扣抵這筆家具損壞的費用」，請問秀秀該如何保障自身權益？ 租賃關係，原則上於租期屆滿時隨之消滅。不動產之租賃期限若逾一年者，民法規定應訂立書面契約以示慎重，此有別於未定期限之不動產租賃，尚待房東或房客作出終止之先期通知並受到土地法第100條收回房屋之嚴格限制。不動產之不定期限租賃有三種，第1種是租賃契約未定有期限，第2種是租期逾一年但未訂立字據，依民法第422條規定「視為不定期限之租賃」，第3種是租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益而出租人不即表示反對之意思時，依民法第451條規定「視為以不定期限繼續契約」。 土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之限制，僅於不定期租賃始有適用，定期租賃契約則不適用之（司法院第3489號、第3605號、第4005解釋，最高法院37年上字第7729號判例）。縱使租約訂明出租人得隨時收回房屋之特約，不定期租賃既受土地法第100條之規範，出租人自不得執本項特約收回房屋（最高法院42年上字第1025號判例意旨）。另，土地法第100條第1款所謂『收回自住』，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，並能為相當之證明始得為之（最高法院41年上字第138號判例可參）。秀秀雖未再與房東續訂書面租約，然因秀秀持續居住原承租之套房且按月支付租金達半年之久，雙方成立不定期租賃關係，收回房屋應受土地法第100條之限制。土地法第100條第1款係規定由房東『收回自住』，並非收回給房東親戚居住，所以秀秀可以拒絕房東此項於法無據、片面終止租約的不合法要求。 出租人應將合於使用收益之租賃物，交付承租人使用；出租人於租賃物交付後，承租人占有中（民法第425條第1項前段），自應尊承租人住屋權益，即租賃關係存續中，承租人居住之場所有不受其他人侵入留滯其內干擾與破壞之權利。刑法第306條第1項之無故侵入住宅罪，以無正當理由侵入為要件，係指無權或無正當理由，或未得住屋權人之同意，行為人主觀上僅需認識其侵入行為係違反住屋權人之意思進而決意侵入。復按民法第429條第2項規定出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。「被告夫婦2人發現電費暴漲，恐電線不堪負荷，為避免房屋電線走火，因而僱請水電技工至告訴人之房屋檢查電線線路，當係保存租賃物之必要行為，告訴人甲本不得拒絕之。從而，被告2人僱工進入告訴人承租之房屋檢查電線，係有正當理由而非無故侵入，核與刑法第306條第1項無故侵入住宅罪之構成要件不符。」（引自臺灣高等法院臺中分院97年度上易字第1119號刑事判決） 參照內政部91年1月30日公告之房屋租賃契約書範本第二條租賃附屬設備之勾選項目，係由房東會同房客逐一檢查租屋內設備家具是否確實。建議房客於現場查看時，若遇有瑕疵需修繕或更換，最好當場向房東反應，俾快速釐清修繕責任。承租人應以善良管理人之注意義務來保管租賃物，倘若沙發椅腳斷裂非秀秀所損壞，秀秀自不負賠償責任。對於房東無故闖入房內之行為，秀秀可保留法律追訴權並儘速與房東商談和解之事宜。
要旨：土地法第一百條第一款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。至出租人收回房屋係由自己重新建築，抑或與他人合建，甚至供由他人重建，均非所問。
要旨：土地法第一百條第一款之收回重新建築，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展，或與土地利用價值顯不相當者，亦屬之。
要旨：土地法第一百條第一款所謂收回重建之必要，不得僅以物理上堅固與否為準，如建物之價值與土地之利用價值顯不相當，為配合都市之繁榮發展，亦應在斟酌之列。
要旨：土地法第一百條所謂之房屋兼指住屋與供營業用之房屋而言，系爭廠房租賃固無排除該條規定之適用，惟上訴人在原審既始終主張收回系爭廠房及機械設備自行經營，自與該條第一款之規定相當。
要旨：不定期之租賃同時訂有以出租人確需收回自住之解除條件者，必於條件成就時始得終止租約。所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生，即謂租約所訂解除條件業已成就。
要旨：土地法第一百條第一款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任。
要旨：土地法第一百條第一款所謂收回自住，依司法院院解字第三四八九號解釋，固屬包含收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟此種收回自住，既僅以供出租人自己營業之使用為限，則收回以供出租人與他人共同經營事業之使用，即與僅供出租人自己營業之使用者有間，自難謂為亦在得收回自住之列。
要旨：不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在。 |
土地 法 100 條
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