高雄市土地使用分區容積率建蔽率

由於各區各鄉鎮有不同的細部計畫，導致土地分區非常複雜

網站人氣：520473

• 前往「重建Q&A」，自行先檢視合約

• 前往「合約審閱報告書」

• 前往「重建坪數計算機」，自行先試算

• 前往「重建價值報告書」

• 前往「重建Q&A」，立即解答疑惑

• 前往「建築師當面諮詢」，了解建築師看法與建議。

• 住二 35% 120%

• 住三 45% 225%

• 住三之一 300%, 住三之二 400%

(若臨路面寬未滿16米，容積率比照住三)

• 住四 50% 300%

• 住四之一 400%

(若臨路面寬未滿16米，容積率比照住四)

• 商一 55% 360%

• 商二 65% 630%

• 商三 65% 560%

• 商四 75% 800%

(若面前道路寬度8米:容積率400%，寬度10米:容積率500%，以此類推)

• 商三特(住三) 建蔽容積比照住三

• 商三特(商二) 建蔽容積比照商二

• 住宅區 50% 300%

(若面前道路寬度未滿8米，容積率200%)

• 商業區 70% 440% (板橋460%)

(若面前道路寬度未滿8米，容積率320%)

• 住宅區 50% 200%

• 商業區 70% 300% (蘆洲320%)

• 住宅區 50% 200% (三峽210%)

• 商業區 70% 280% (三峽鶯歌350%)

• 住宅區 50% 180%

• 商業區 70% 240% (萬里300%)

• 新店：住二 120%, 住三 280%, 住四 300%, 商一 420%, 商二 440%

• 土城：住一 180%, 住二 240%, 商一 240%, 商二 320%

• 樹林：住一 260%, 住二 250%, 商業區 380%

• 汐止：住一 200%, 住二 240%, 商業區 320%

• 淡水：住二 225%, 住三 360%, 住四 240%, 商一 360%, 商二 400%

• 八里：住一 200%, 住二 200%, 商一 300%, 商二 300%

• 浮洲：住宅區 240%, 住宅區(再)160%, 商業區 300%

• 住宅區 60% 230%

• 商業區 80% 380%

• 住宅區 60% 200%

• 商業區 80% 350% (中壢平鎮380%)

• 住宅區 60% 200%

• 商業區 80% 320% (龍潭300% 觀音八德280%)

• 新竹市極複雜, 請參考：新竹市容積率一覽表.pdf

• 住宅區 60% 200%

• 商業區 80% 320% (關西竹東350% 橫山280%)

• 住宅區 60% 180%

• 商業區 80% 240% (北埔260%)

• 其餘鄉鎮較複雜，請向當地政府查詢。

• 住二 50% 150%

• 住三 50% 240%

• 住四 50% 300%

• 住五 60% 420%

• 商一 40% 240%

• 商二 50% 300%

• 商三 60% 490%

• 商四 60% 630%

• 商五 70% 840%

• 上述縣市分區相當複雜，例如：豐原交流道特定區、永康交流道特定區......。

• 請向當地政府查詢。

都更分為兩種簽約方式：

1.簽合建契約，約十幾頁，分配坪數都寫在裡面，稱為「協議合建」。

2.簽都更同意書，薄薄一張A4，代表你授權政府幫你談，分配坪數兩三年後才算得出來，稱為「權利變換」。

如果您是走「1.簽合建契約」，千萬要注意裡面的條文，找專家看過，才能完整保障。

如果您是走「2.簽都更同意書」，代表你完全信任政府，未來政府會幫你談到分配坪數，您只能接受，不能反悔。

最後，簽「1.簽合建契約」時，可以寫明「未來權利變換核定後，地主可擇優依權利變換分配或依本契約分配」。

一個合約文字細節，動輒影響百萬的分配權益，簽訂合約前，應檢視23項重點：

重建法源、合作方式說明、合作標的與範圍、契約效力、契約期限、房地分配比例、房地分配條件與限制、車位分配方式、若有容積移轉的情況、建築規劃保證、建材設備表、保固條款、若規劃有變動時影響地主權益之做法、選屋選車位程序及抽籤辦法、找補辦法、補貼及補償辦法、信託內容、稅費負擔、客變辦法、驗收交屋部分、房屋銷售限制、文意不清或文字錯誤部分、其他有疑慮之做法。

• 第1種-權利變換，依照政府審核比例分配。

• 第2種-協議合建，依照雙方協議比例分配。

• 第3種-自地自建(委建)，地主分回所有坪數，但須出錢。

由於建築成本持續上漲, 政府在2021年7月已調漲工程造價1.21倍※政府公告請見「都更建物造價要項」

Q1. 為什麼房價越高，成本越貴？

因為房價越高, 要用上好建材, 才能賣出高價，

例如全棟崗石外觀, 高級大廳, 高級廚具衛浴等…

同時建商也要付給地主較高的租金補貼。

Q2. 聽說建築成本每坪15萬，為何寫到20幾萬？

建築成本約略15~18萬沒錯，

但本表中的成本不只建築成本，

還包含設計費, 整合費, 人事行政, 租金補貼,

利息, 稅捐, 代銷, 公司利潤等…

Q3. 地主比例如何算出的？

這是根據房價、成本，所綜合評估出來的，

若後續要精算，應考量基地大小、容積率、

地下室車位數、車位售價等…

合建的注意事項

資料都在都發局的「都市計畫書圖」

例如：中和都市計畫

例如：第三種住宅區

例如：建蔽率45%、容積率225%

例如：面臨計畫道路寬度未達8米者，其住宅區容積率不得大於……例如：建築基地臨接道路面寬在16公尺以下者，其容積率......

例如：山坡地、保育、歷史建物、飛航管制、軍事、防洪禁限建......

例如：平均寬度未達8米，或平均深度未達14米者，為畸零地

例如：建築基地最小開發規模應不得小於1000平方公尺，且建築基地臨計畫道路之最小面寬應不得小於20公尺

例如：住宅區面臨計畫道路寬度10公尺以上，商業區面臨計畫道路寬度7公尺以上，應設置騎樓……例如：騎樓之寬度不得少於3.52公尺

例如：基地臨接較寬道路之境界線。但屬於角地，其基地深度……例如：平均退縮3米，最小不得小於1.5米

例如：平均退縮2.5米，最小不得小於1.5米

例如：不予規定。若側面牆壁設有門窗者，其平均退縮不得小於2米，最小不得小於1.5米

例如：不予規定，依照技術規則164條檢討即可例如：住宅區高度比1:1.5，由面前道路對側境界線計算......

例如：不予規定例如：第三種住宅區深度比0.25

例如：建蔽率放寬至「依原建蔽率」，上限......例如：住宅區高度比放寬至1:5，由面前道路中心線計算......