實價登錄要如何查？

均價計算公式如下：查詢案件總筆數"交易總價"加總，除以查詢案件總筆數"移轉總面積"加總，並將面積小於1平方公尺等異常案件排除。如使用者未再區分建物型態等搜尋條件，計算時會將店面一併納入，故平均單價可能較高，宜請注意。為方便均價查詢功能使用，交易標的預設為房地(土地+建物)。

屋齡係以「建築完成年月」四捨五入至交易年月推算，惟「建築完成年月」非申報項目，為加值提供查詢，係由地籍資料庫轉載，如建物屋齡未達一年以「0」顯示；如建物原本即無「建築完成年月」資料，則以空白顯示。民眾對該筆資料如有進一步查詢需求，請向地方建管單位洽詢。

本資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查詢得到資料。

含車位之交易案件，如申報人未提供車位價格及車位面積時，則「交易單價」係以房地交易總價除以建物移轉面積計算之。如申報人有提供車位價格及車位面積時，則「交易單價」以（房地交易總價－車位價格）之總價除以（建物移轉面積－車位面積）之面積計算之。

建物移轉面積係由申報人依已登記資料登錄填載，如有未辦保存登記建物或建物有增（修）建等情形，登錄面積將較實際使用面積小，所計算之交易單價可能有部分偏高情形。

本查詢服務網所提供之交易筆棟數等資訊係由申報人登錄填載轉載而得，僅供查詢參考。

有關都市計畫使用分區僅概分為住、商、工、農等，若需瞭解各分區強度、使用項目等資訊，請逕洽各直轄市、縣市政府都市計畫主管機關查詢。

地圖顯示交易標的之點位，僅供示意參考，呈現標的附近大致區位，並非標的實際中心位置，以符合區段化、去識別化規定。

本資料庫將每月1日、11日、21日定期更新各類成交案件資料。

如對交易標的顯示之價格有質疑非實際成交者，得檢附具體事證（如買賣契約書）向所轄地政事務所反映。

(1)不動產因土地區位差異，且建物交易樣態繁多，各建物之共同使用部分面積及車位面積之登記方式不一，使用時仍應考量各建物之屋齡、面積、格局、建材、樓層、分區等實際情形差異。
(2) 實價登錄資訊僅就發生交易案件之實際成交資訊予以登載，不代表得以該價格(金)資訊代表該區域內所有不動產之行情。

房產新聞

實價登錄、成交行情一直是買方出價及議價的重要參考依據，而各大房仲網站也都有提供成交資料可供查詢，但你知道這些房仲網站中的成交資料，來源又是從哪來的嗎？有想過成交行情是如何計算出來的嗎？你也曾被不同房仲網統計出來的成交行情，而不知該參考誰的嗎？如你曾有上述疑問本篇將為你一一解答。

目前各大房仲品牌網站(如住商不動產、大家房屋)的成交資料，基本上是以內政部提供的不動產實價登錄資料，加上自家分店的成交資料彙整統計而成，雖然大家都是以內政部的實價登錄資料為基礎來計算成交行情，但因各房仲網抓取更新內政部資料的時間點不一、且各房仲品牌旗下分店的成交資料也都不同種種原因，導致各房仲網的成交行情可能有所差異的情況。

因此不論你是買方或賣方都應知道如何自行查詢內政部的實價登錄，再搭配房仲網站的成交資料讓你更精準掌握成交行情與趨勢。以下分別介紹內政部2021年5月推出的最新版實價登錄查詢及住商不動產三大成交查詢功能。

內政部實價登錄查詢步驟方法：

首先進入內政部不動產交易實價查詢服務網首頁，上方分類選擇【買賣查詢】後在下方選擇【縣市行政區、交易類型及交易期間】按下【搜尋】

下方即顯示符合搜尋條件的買賣列表，點擊列表中左側的【+】號即可展開該筆資料的詳細資訊

點選左側【進階條件】即可展開更多搜尋條件包含：路名、總價、單價、屋齡、面積、格局等

輸入完進階條件後下方查詢結果即顯示符合條件的交易資料

除了列表搜尋外，有提供【地圖】查詢的方式

相較列表查詢方式，地圖查詢能直接從左側地圖顯示瀏覽相關交易資料查詢上更為直覺

地圖上紫色圓圈的數字代表該範圍內有幾筆交易資料，點擊其中一個即展開列表清單

點擊上圖左側地圖列表中任一項目、右側即顯示該筆交易詳細資料如下圖

以上是內政部最新版的實價登錄查詢方法，如果你已有鎖定想買的大樓或社區可用上述方式自行查詢該大樓或社區的成交價大致落在什麼價位，以利後續跟房仲詢問或出價。

內政部實價查詢常見問與答：

問：住家或附近房屋有買賣，但實價登錄資訊都查詢不到？為什麼？

答：由於政府機關因就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，剔除過高或過低之交易行情，故仍需約一段時間方可查詢。目前系統於每月1日、11日及21日發布最新的實價登錄資料(約發布日前45日完成登錄且符合揭露原則的資料)。本系統揭露原則；資料庫已篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查詢得到資料。

問：為何某筆資料價格，偏離正常行情許多還可公開查詢？

答：系統的揭露原則已排除「顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊」，故您可以查看該案件備註欄位，它很有可能是親友特殊交易。或其他備註原由。

問：為什麼部份案件車位價格是空白的，單價結果是否有排除車位後再計算？

答：由於車位價格在登錄時非必填欄位所以查詢結果無車位價格是有的。如您查詢是建物+車位的標的,總價內即包含車位價格。那單價的計算就是(總價-車位)除以(總面積-車位面積)。您可以將滑鼠輕移到單價的欄位上,系統會出現該筆案件單價計算的提示算式。單價是每坪以萬元為單位。

住商成交行情查詢：

有別於內政部實價登錄僅能查詢交易紀錄列表，大多房仲網都已幫你彙整計算出特定區域、條件的成交行情是多少，以住商不動產的成交行情為例

成交行情頁面共分為四大區域，在第一個區域即顯示該縣市行政區不同類別(公寓、電梯大樓、透天、套房)的成交行情相關統計數據

當然你也可以點選【進階篩選】設定更多篩選條件

此頁面第二個區域為該縣市行政區的【成交走勢】列表，成交來源包含住商跟內政部實價登錄的資料，除可自行選擇成交時間區間(3個月/6個月/1年/2年)外，還可設定物件範圍

第三個區域為【成交走勢】長條圖及曲線圖，可切換包含電梯大廈、公寓、套房等不同物件類型的走勢

最後則為【前10大成交排行】區域，分別列出成交單價、成交漲跌及成交量等三項的行政區排行

除區域查詢還可用地圖查成交行情
進入地圖查詢成交行情頁面，左側地圖上顯示綠色圓圈中的數字代表該區域的成交件數，點擊後右側即展開成交列表

除在地圖上查詢成交資料外、還有提供生活機能查詢功能，只要勾選右側各生活機能的選項即會在地圖上顯示出來，非常方便

連捷運都能查成交行情
最後是以捷運站為主的成交行情查詢，在左側選擇地區、類型及時間區間，右側捷運路線圖上各站點即顯示該站周邊的成交行情，點擊站點會顯示待售物件數及相關資訊

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一、進入-內政部不動產交易實價查詢服務網(https://lvr.land.moi.gov.tw/)，

二、網站最上方有三個查詢，分別是「買賣查詢」、「租賃查詢」、「預售屋查詢」。於箭頭處輸入要查詢的地址及交易區間(建議輸入至今1-2年)案例較多，也可看出該區域房價的變化。

輸入後按-查詢。如不知地址，也可按-地圖搜尋。

三、輸入地址後，如高雄鳳山區-(案例3000多筆)，這樣不方便查詢怎麼辦。按左上角箭頭處-進階查詢，可輸入道路名稱/地段名稱，就可縮小查詢範圍了。

四、選取左邊(橘色處)要看的建案資料，按進去。看『交易/歷次轉移』

可選「歷次」「明細」「加入比較」「同社區案例」。

以點「歷次」為例---進去後可看到「交易明細」「歷次移轉明細」。這2部分的資料是非常重要的。

「交易明細」中---可清楚看到其「土地資料」及「建物資料」，包括使用分區/坪數/樓層/建物完成年/月/日都清楚看到。

「歷次移轉明細」中---更可看到歷次移轉之交易價格等資訊，對於想要購買此屋者，提供一個重要的價格參考。

『實價登錄』之特殊交易？

1.由於實價登錄是政府統整公佈的交易價格，具有一定的參考性。因此為避免交易價格失真，造成市場錯誤影響。會先刪除高價/低價前後5%的物件資料。

但購屋者還是要注意，備註欄的特殊交易資料，因為特殊交易往往價格會失真(過高或過低)，在查看登錄資訊時，不可不留意小心。

2.特殊交易一般指的是：

(1)親友、員工或其他特殊關係間之交易

(2)含增建/加蓋/未登記建物

(3)急買急賣

(4)受民情風俗影響之交易

(5)瑕疵物件

(6)含租約之交易

(7)毛胚屋

(8)具重劃、重建、都更效益

(9)畸零地或有合併使用之交易

(10)借名登記交易

(11)受債權債務影響或債務抵償之交易

(12)雙方合意（法院判決）解除契約

(13)土地交易案件之價格含未來興建房屋成本

看『實價登錄』需注意之事項？

(1)實價登錄所公開的「車位」資訊中，車位是否單獨計價，必須額外留意，避免造成買屋者誤判。

(2)實價登錄無法全面顯示出該屋之屋況，只能作為判斷出價之參考。

如同棟大樓，同樓層，同坪數，一個當初買的價格是含裝潢的，另一個是買空屋(無裝潢)，

房屋之售價當然會不一樣，這是從實價登錄看不出來的。