 Show 【我們想讓你知道】 近年來房價不斷高漲，絲毫未見下跌的趨勢，但不論是自用還是做為投資標的，房屋的需求依舊逐漸攀升，其中老屋也是炙手可熱的房產類型之一，可是房齡高問題難免也多，要如何評估老屋到底能否買呢？挑屋 3 大重點一次看！ 文 / House123 最近房市熱，不只預售屋、新成屋熱，連屋齡高的老房子，價格也屢創新高。到底老房子可不可以買？要注意什麼呢？ 老屋 2 大優點優點 1：坪數實在、總價低老房子其實有很多優點，第一個，也是最大的優點，就是：通常坪數比較實在，尤其是沒有電梯的公寓！沒有公設這些虛坪！
我們來做個試算：如果室內面積一樣都是 25 坪，沒有電梯的公寓沒有公設，就一個梯間，權狀可能買 27 坪就夠了。公寓行情假設一坪 25 萬，總價 675 萬。
同樣的坪數，如果要買新房子，假設公設 35%，權狀就要買到 38 坪，才有室內一樣 25 坪的坪數！假設新成屋的行情是一坪 40 萬，總價就要 1,520 萬，是公寓的 2.25 倍！所以，坪數實在，連帶就會讓總價比較好入手！ 優點 2：老屋集中在生活機能成熟的市區很多老房子都是在早期就發展起來的市區，新房子比較多的，大部分都是在比較遠的、新興的重畫區，畢竟重畫區才有那麼多地可以蓋房子，所以，如果喜歡市中心的機能，加上總價的考量，可能就會考慮屋齡高的房子。 老屋 4 大缺點不過，老房子的問題也不少，老房子有幾個主要的缺點： 缺點 1：漏水頻繁漏水有分兩種，一種是來自於鄰居。例如：樓上鄰居漏下來的，可能是浴室、陽台或廚房，如果鄰居不處理，就會很麻煩。另一種 是：來自於室外的漏水。許多老房子的防水層，不管是外牆或是屋頂，經過風吹日曬雨淋，加上很多鄰居年久失修，導致漏水嚴重。漏水的問題可大可小，在買之前除了要先仔細看屋外，也要確認「現況說明書」上，屋主對於屋況的聲明。必要的話，覆看的時候，請師傅一起去估價，會比較精準。 缺點 2：結構安全須特別評估不知道大家有沒有注意到，許多屋齡老一點的大樓都穿裙子（在外牆外面，多加了好幾圈網子，防止上面的磁磚掉下來。）除了磁磚掉落外，大家也擔心過去的建築技術規範，對於耐震的標準比較不嚴謹。加上鋼筋混凝土畢竟有它的使用壽命（畢竟我們的房子不像歐洲的古蹟，常常在保養維護）所以，地震來時總是會比較擔心。 缺點 3：管線老舊很多人都知道，如果屋主已經 20、30 年沒有換過管線，裝潢時最好換一下，尤其電開關箱、電的迴路和總配電，最好都請師傅檢查一下。不過，只有我們自己一戶更換其實是不夠的。如果鄰居的管線老舊、不處理，導致用電安全發生危險，受害的可能是整棟鄰居。 缺點 4：對房子未來的保值性，沒有信心如果現在屋齡已經 40 年，預計要住個 10 年，未來換屋時屋齡已經 50 年了，還會不會有買方願意買，也是許多人猶豫的原因。 老屋的評估重點到底屋齡老的房子可不可以買呢？ 評估重點 1：土地條件屋齡高的房子，土地的條件真的很重要。大家都知道，房地產＝房子＋土地。當房子因為屋齡高，導致殘餘價值越來越低的同時，如果因為地點好、土地持份大，土地增值幅度大，這樣一來一往，房子整體還是有機會增值，甚至可能有機會和建商合建。我們有房子就有這樣的成功案例，改建後的房子價值是，原來老屋的 2.2 倍！但是，如果地點不好，或是土地持份不大，就比較不建議。 當然，土地條件除了看地點和土地持份坪數之外，還有土地使用分區、臨路寬度、街廓面積...，有很多的細節。所以我們購屋實戰班，即便教的是自住看屋和議價的技巧，還是有教同學如何透過地籍套繪圖和容積獎勵計算的方式，來評估老房子改建的條件。 評估重點 2：結構安全房子不管要出租或自用，結構安全還是最重要的條件。大家普遍覺得房子屋齡高、結構比較不安全，不過，如果大家看花蓮和台南大地震倒的房子，甚至是 921 地震災情嚴重的社區，會發現屋齡其實都不見得特別老。以 20 出頭的屋齡來說，很多人可能不見得會把它歸類為「老屋」，反而旁邊屋齡更高的房子經過地震卻沒有倒。 關於房子結構的檢查，可以參考我們之前曾經邀請結構和土木雙技師的蘇技師，跟我們分享的影片。另外，這一篇文章「若台北發生震度 7 級地震，房子會「倒光光」嗎？」也非常值得大家參考，如果要買老屋，一定要看！ 評估重點 3：不同的市場，對於老屋的接受度不同在雙北，屋齡高的房子成交量仍然相對熱絡，因為發展得早，平均屋齡偏高，大家對於老屋的接受度比較高，甚至在台北市，每成交 2 戶，就有 1 戶的屋齡超過 30 年。但在其他縣市，例如桃園，屋齡 2 年以下的就佔了將近 3 成，每成交 2 戶，就有 1 戶的屋齡在 10 年內，和台北相反。或是像台中，你問很多台中的朋友，屋齡 25 年以上的房子考不考慮？他們可能直接畫叉。所以，不同的市場對於老屋的接受程度，也會影響房子未來增值的空間和賣屋的速度。 其他常見的問題至於老屋的貸款條件如何呢？貸款條件：雙北＋近捷運之外，最好先詢問銀行。老屋貸款，其實跟地點有很大的關係。雙北，捷運有到的地方，真的不難貸款，成數還是有到 8 成、85 成，只是貸款年限可能從 30 年變 25 年或 20 年，因為銀行認為土地還是有價值。但是如果是捷運沒有到的地方，或外縣市，屋齡太高，真的比較不好貸款。所以，在斡旋之前，最好先問過銀行會比較放心喔！以上是老屋的優缺點分析，以及購買的評估。回歸到房子居住的安全（結構），和真正的價值（土地、坪效），是評估老屋的兩大關鍵！ 更多好文推薦給你：
本文由House123授權轉載，原文 於此 （圖：shutterstock，僅示意 / 責任編輯：YuTing；內容純屬參考，並非投資建議，投資前請謹慎為上） 十年房龄的房子可以买。因为房龄一般是从建造好房屋以后，开发商和业主验收交付房屋完成之日开始算起，也就是指房子被验收交付使用之后的年限。十年房龄的房子是指房子从交房使用起已经被业主使用了十年了，一般情况下，房龄在20年以上的房子才开始贬值。因此20年以上的房子不建议购买了。 二手房10年楼龄好不好1、楼龄与房屋的有效使用年限有很大的关系，因为楼龄越长，房屋的有效使用年限会越短，而房屋使用的时间久了，还会产生一些房屋的维修费用，这些费用都会算到买房人的身上。 2、楼龄长的话，贷款还很难申请下来，现在的大部分银行都不会贷给楼龄超过20年的房屋，有小部分银行的规定是25年，还有些银行的规定是楼龄要在15年以内才会同意贷款。 3、房屋的建筑材料更新也很快，市场上会不断出现价格更低，质量更好的建筑材料，所以楼龄如果太长的话，以前的建筑材料肯定质量是跟不上的，还可能会有一些安全隐患。 4、现在小孩上学都是按学区划分的，而有些学校周边的房子都是比较老旧的，家长为了孩子上学也只能无奈购买老房子，所以在买房子之前，要先打听好房子的楼龄，如果超过20年*还是不要购买了。 二手房楼龄多少年值得买1、购买二手房，并不是说楼龄越短越好，如果买房产证未满两年的房子，还要交*，房产证未满五年的房子还要交个人所得税，这两个费用都是由买房人来缴纳的。 2、所以房产证在五年以内的二手房，并不是很受欢迎，*的就是满五年未超十年的房屋，这样的房屋不用交额外的费用，但是楼龄又不会过长，是二手房*的楼龄。 3、如果不考虑经济方面的原因，那么楼龄在两年到五年的房屋也是可以入手的，因为经过两年到五年的发展，房屋所在小区的周边已经发展比较成熟，交通或是超市等都已经配套了，所以居住体验更好一些。 4、虽然两年到五年的房屋居住体验好，但是费用也要高一些，是二手房中费用*的，除了要多交个人所得税外，还因为楼龄时间短，所以设计还符合现在的需求，价格自然也不会低。 一般20年的老房子不太建议买，像是设计和绿化这些问题，将来再看现在的房子实际相差是没有那么大的，主要原因还是房子老化的问题，小区的外墙和基本设施在20年后难免都会有老化，即便是自己屋子里重新装修，也难以保证外部因素不会带来影响。另一个方面是在贷款和转手方面，20年的房子房龄太大了，这两个方面都不占优势。 高房龄的房子有什么缺点1、升值空间小 一般房龄较高而又迟迟不肯出手的房源，所处的地段大多都比较好，且房屋周边具有较为成熟的配套设施，这些都使得房主抱有较大的升值信心。但其实房龄越大，房屋升值空间就会变得越小，房屋价值也会随之出现贬值。 2、使用年限短，物业成本增加 房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。 3、贷款难 房龄大的二手房还将面临难以申请银行贷款的风险。目前银行对二手房贷款的房龄要求很严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。大部分银行贷款的门槛是房龄在20年以内，面积在60平方米以上。对于优质的房子可以适当放宽到25年以内。一般的，二手房贷款的年限和房龄相加不得大于30年。 4、或存在安全隐患 房子建造的越久，都会有一定程度的损坏，可能需要维修，特别是厨房厕所等。而且以前的建筑材料和建筑工艺都较为落后，可能会存在安全隐患。 怎么查询房子的房龄1、 查询房屋档案 购房者想要了解管理的话，最好的方法就是去房管部门查询房屋档案，因为房管部门对这方面的信息都会做登记，不过就是需要房主携带身份证和房产证等资料才能查询，不然是无法查询到的。 2、查看房产证的时间 虽然说房产证的时间并不能反映出真实的方面，但是对于购房者来说还是能起到参考作用的，尤其是对于购买二手房的购房者来说，在第一次出售房屋的时候，房龄通常比房产证登记的时间要长两年左右，如果房屋已被转手多次的话，购房者就可以看房屋的建成时间，或者是测绘说明等等，这些都是参考房龄的有效证明。 3、问询小区其他业主或物业 如果购房者对房主所提供的真实方面有所质疑的话，就可以咨询小区的其他业主或者物业工作人员，毕竟他们在小区居住或者工作的时间比较长，从他们口中了解到的信息，往往真实性比较高。 4、看房屋室内情况 通过房屋的门窗情况，购房者也可以大概判断出房屋的年代，但是需要注意的是，如果墙面看起来很新的话，那么有可能是房主重新装修过的，即便是房主已经精心装修过房屋，但是厨卫的装修还是很难改变的，像下水道、卫生间的地漏、马桶等，更换起来非常不方便，购房者就可以以此来作为参考。 |
25年的房子可以買嗎
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