:::
應有部分之土地經拍定，由非共有人得標，行政執行處依法通知其他共有 人於期限 10 日內表示是否行使優先承買權。若有 2 人以上之共有人均 於期限內聲明單獨優先承買，應如何決定其承買方式？
提案 一：義務人所有應有部分之土地經行政執行處拍定，且由第三人（非共有人） 得標，行政執行處依法通知其他共有人於期限（10 日）內表示是否行使 優先承買權。今倘有 2 人以上之共有人均於期限內聲明單獨優先承買， 行政執行處應如何決定其承買方式？ 研擬意見：甲說：應由聲明優先承買之數共有人按其權利比例共同承買。理由如下： 按題示共有人之優先承買權均為土地法第 34 條之 1 第 4 項規 定之優先承買權，其權利性質相同（均僅具有債權效力）而未能定 其順序，亦無先後之分者，則由渠等按權利比例共同承買之。（辦 理強制執行事件應行注意事項第 44 點、法院辦理民事執行實務參 考手冊第 288 頁、臺灣高等法院暨所屬法院 64 年度法律座談會 民事執行類第 4 號研討結論→附件 1、台灣高等法院暨所屬法院 98 年度法律座談會民事執行類第 15 號研討結果→附件 2 參照 ）。 乙說：應以抽籤方式決定之。理由如下： 一、依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定不動產所有人出賣（或 經執行法院、行政執行處拍賣）其應有部分，他共有人有優先 承購之權，惟倘有多數共有人主張（聲明）優先承買，應如何 擇定其承買方式，土地法與強制執行法均無明文規定。宜參照 強制執行法第 94 條第 1 項「債權人有 2 人以上願承受者 ，以抽籤定之」之規定，以抽籤方式決定由何共有人優先承買 （楊與齡著強制執行法論，96 年 9 月修正第 13 版，第 462 頁；張登科著、強制執行法，90 年 9 月修訂版、第 343 頁） 二、參照 98 年 1 月 23 日修正公佈、同年 7 月 23 日施行之 民法第 824 條第 7 項有關「變賣共有物，有 2 人以上願 優先承買者，以抽籤定之。」規定，則依相類似事件應作相同 處理之平等原則，宜類推適用上開修正條文，以抽籤定之（最 高法院 98 年度第 6 次民事庭會議紀錄 98 年民議字第 10 號提案決議參照→附件 3）。三、土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承 認其他共有人享有優先承購權，以限制共有人人數增加、簡化 共有關係（最高法院 72 年台抗字第 94 號判例參照→附件 4 ）、防止土地細分（最高法院 68 年台上字第 1147 號判決參 照→轉引自司法院 767 月 9 日（76）廳民二字第 2489 號 函否定說第 1 點理由→附件 5）。如採甲說，固然共有人人 數並不致於再增加，惟似仍無法防止土地細分，反使該部分土 地再度細分，殊與立法目的相違。且執行實務上，每當共有人 數眾多，致各共有人之權利範圍已相當微小，往往造成計算主 張優先承買之各共有人之比例上之不便，故宜採抽籤方式由單 一共有人優先承買。 丙說：以最先提出聲明者為優先。理由如下： 參酌強制執行法第 95 條第 1 項有關公告應買程序規定，若有 2 人以上應買人表示應買者，而應買之時間有先後者，應認應買在先 者得應買，不以出價高低定其應買。而拍賣應有部分時，若有拍定 人（或承受人）為有優先承買權之共有人，其他共有人無優先承買 權（最高法院 72 年台抗字第 94 號判例參照）。是若有 2 人以 上願優先承買者，以最先提出聲明者為最優先。 初步研討結果： 擬採甲說。理由同甲說，另補充說明如下： 一、乙說所採之第 2 點理由乃認宜類推適用民法第 824 條第 7 項有關「變賣共有物，有 2 人以上願優先承買者，以抽籤定 之。」規定。惟前揭規定係指將共有土地予以變賣，以所得價 金分配予全體共有人之情形，以消滅共有關係。與題示所指由 債權人（移送機關）聲請拍賣義務人所有之應有部分土地，將 其賣得價金清償其債務之情形，並不相同，是否當然得類推適 用民法第 824 條第 7 項規定？不無疑問。 二、由聲明優先承買之數共有人按其權利比例共同承買，並不會造 成共有人數增加，亦與土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之 立法意旨→限制共有人人數增加、簡化共有關係無違。 三、丙說固有其執行上之便利性，惟執行實務上，因共有人數眾多 ，且其住居所亦遍佈各地，甚有行方不明者，行政執行處所寄 發之優先承買之通知難以期待得同時送達全體共有人，如採丙 說，將對較遲收受通知之共有人產生不公平之現象。 本署第一組初審意見： 一、同意初步研討結果。按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同 一價格共同或單獨優先承購。」「他共有人對共有人出賣應有部分之 優先承買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優 先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比 率定之。」土地法第 34 條之 1 第 4 項、土地法第 34 條之 1 執行要點第 11 點第（九）分別定有明文。 二、次按，臺灣高等法院暨所屬法院 96 年法律座談會民執類提案第 6 號，對於「依土地法第 34 條之 1 第 4 項規定：『共有人出賣其 應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。』於法院 強制執行不動產拍定後，倘有多數共有人聲明願以拍定價格優先承購 債務人之不動產，法律無明確規定，應如何擇定由何人優先購買始為 合法適當？」之法律問題研討結果：「依應有部分比例共同承購，並 請參照司法院民事廳 96 年 6 月 8 日印行法院辦理民事執行實務 參考手冊第 288 頁『優先承買權競合而優先順位相同時：如權利性 質相同而未能定其順序，亦無先後之分者，則由其等按權利比例共同 承買之。但部分主張優先權之共有人如棄權，其餘共有人仍得就拍賣 不動產之全部共同或單獨優先承買。』」 三、至民法第 824 條第 7 項所規定：「變賣共有物時，除買受人為共 有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有 2 人以上願優先承 買者，以抽籤定之。」其立法理由係「共有物變價分割之裁判係賦予 各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序， 為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共 有人對共有物之特殊感情，爰於第 7 項增訂以變價分配時，共有人 有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，與裁判分割之 本旨不符，爰仿強制執行法第 94 條規定，有 2 人以上願優先承買 時，以抽籤定之。…」故該條項規定應於同條第 2 項第 2 款共有 物變賣分割時，始有適用。 四、另最高法院 98 年度第 6 次民事庭會議討論事項貳、98 年民議字 第 10 號提案，係就民法第 824 條第 7 項規定而討論，與就應有 部分為拍賣之情形不同，尚無從比附援引。 五、綜上，本提案於拍賣義務人應有部分之土地，經拍定後有 2 人以上 之共有人於期限內聲明單獨優先承買， 六、應以聲明優先承買之共有人按其權利比例共同承買。 研討結論：採甲說，本提案於拍賣義務人應有部分之土地，經拍定後有 2 人以上之 共有人於期限內聲明單獨優先承買，應以聲明優先承買之共有人按其權利 比例共同承買。 提案機關：臺北行政執行處 （法務部行政執行署處 99 年度法律座談會 提案一）
